Si estás preguntándote cuánto sale un terreno en Argentina, la respuesta corta es que su valor dependerá de la provincia y la ciudad. En este artículo nos centraremos en la Ciudad de Buenos Aires (que es el mercado en el que opera nuestra empresa), donde el valor de un terreno no es definido por su tamaño sino por su potencial constructivo.
En este sentido, para maximizar el valor de tu propiedad es necesario entender que al vender un terreno no estamos vendiendo simplemente metros cuadrados de suelo, sino que estamos presentando una oportunidad de negocios o, en otras palabras, estamos vendiendo la posibilidad de construir un futuro edificio.
Ponerle precio a un terreno es muy distinto a tasar una casa o un departamento. En una propiedad construida se evalúan los metros existentes, las comodidades y el estado general. Pero con un lote estás en cambio vendiendo una promesa: la capacidad de construir un proyecto rentable.
En Capital Federal, el Código Urbanístico define qué, cómo y hasta dónde se puede construir en cada parcela. Si imaginamos dos terrenos vecinos en CABA, parecen a simple vista valer lo mismo. Pero si la normativa permite que en uno se levante un edificio de ocho pisos y en el otro solo una casa de dos plantas, sus valores son como el día y la noche.
En este sentido, la factibilidad constructiva es una variable que permite entender realmente cuánto vale tu propiedad. También nos permite adoptar una estrategia, ya que pasamos de creer que poner en venta un terreno en CABA es simplemente vender "tierra" a creer que lo que estamos vendiendo son metros cuadrados construibles, maximizando por lo tanto el valor de la propiedad.
Como observamos en la tabla de arriba, la densidad y la normativa de CABA disparan los precios: cada metro que se compra puede multiplicarse en altura, y eso tiene un valor.
Según el informe de Zonaprop, el precio promedio del metro cuadrado para propiedades usadas en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó los US$2.450 en noviembre de 2025. Este número refleja un aumento acumulado del 5,4% en lo que va del año. Aunque este dato es sobre propiedades ya construidas, también funciona como un termómetro del mercado porteño.
Conocer los valores de mercado en CABA es fundamental, pero para determinar el precio real de un terreno se necesitan herramientas más precisas. Por eso, antes de comenzar a negociar, conviene entender los siete factores que definen el valor de un terreno en Capital Federal:
Este es, por lejos, el factor más determinante. El Código Urbanístico de CABA define qué se puede construir, hasta qué altura, cuántos metros en total y para qué usos (residencial, comercial, mixto). Por lo tanto, podés tener un terreno en la mejor esquina de Palermo, pero si la zonificación solo permite levantar una casita de dos pisos, su valor será infinitamente menor al de otro lote que quizás tiene el mismo tamaño pero permite un edificio de diez plantas.
Este concepto nace directamente de la zonificación. El potencial constructivo es la cantidad total de metros cuadrados que se podrán vender una vez que el edificio esté terminado. Por ejemplo, en un lote de 300 m² quizás se puedan construir y vender 1.500 m².
Esto, que calculamos con un estudio de factibilidad profesional, es lo que realmente compra un desarrollador, ya que su oferta está basada en la cantidad de departamentos, oficinas o locales que puede generar en tu lote. Más aún, un pequeño cambio en la normativa que sume o reste metros vendibles puede cambiar el precio del lote de un día para el otro.
La ubicación es mucho más que el barrio. Dentro del mismo Belgrano o Caballito, el valor de un lote puede cambiar drásticamente de una cuadra a la otra. Lo que analizamos es la "microzona", que implica detalles muy concretos:
La plusvalía urbana es un impuesto que se le paga a la Ciudad cuando un cambio en la normativa te permite construir más de lo que se podía antes. Es decir, si el Código Urbanístico se actualiza y beneficia a tu terreno, su valor de mercado sube, pero una parte de esa ganancia extra se la lleva el gobierno.
Cualquier desarrollador serio va a descontar este costo de la oferta que te haga. Por eso, es fundamental saber de antemano si tu lote está afectado por la plusvalía y cuál es el monto a pagar.
Aunque en Capital casi todos los terrenos tienen los servicios básicos, no hay que darlo por sentado. Un comprador siempre va a verificar la disponibilidad y, sobre todo, la capacidad de las redes de:
Si por alguna razón tu lote necesita una obra de infraestructura costosa conectarse a la red principal, ese costo se va a ver reflejado con un descuento en el precio.
No todos los metros cuadrados valen lo mismo. La forma y las dimensiones de un terreno impactan directamente en qué tan eficiente puede ser el proyecto. En general, un lote bien rectangular y con un frente generoso es el ideal, porque permite diseñar departamentos funcionales y aprovechar cada centímetro.
En cambio, un terreno irregular, demasiado angosto o con un "martillo" en el fondo, complica todo. Genera "metros muertos" o espacios que después son difíciles de vender. Esto obliga al arquitecto a hacer malabares con el diseño, lo que se traduce también en mayores costos.
El precio de tu lote también depende de la demanda específica de los desarrolladores en tu zona y en este preciso momento. Hay barrios que de repente se ponen de moda para nuevos proyectos, mientras que otros pueden estar ya saturados.
Las tendencias son un factor clave. Por ejemplo, si vemos que los barrios con mayores aumentos en septiembre de 2025 fueron Villa Riachuelo (+15%, con un valor de US$1.639/m²), Núñez (+13,7%, hasta US$3.312/m²) y Villa Pueyrredón (+12,1%, US$2.263/m²), entendemos hacia dónde está mirando el mercado. Esta información es vital para proyectar a cuánto se venderán los futuros departamentos y, en consecuencia, cuánto vale el terreno hoy.
Para entender cuánto sale un terreno en Capital Federal, hay que pensar como un desarrollador. Su herramienta clave para ponerle un precio se llama método residual.
La lógica es simple pero contraintuitiva: el valor de tu lote no es el punto de partida, sino el resultado de lo que se puede construir y vender sobre él. Pensá en tu terreno como la materia prima de un futuro edificio. La cuenta se hace, por así decirlo, al revés.
(Ingresos por la Venta del Edificio) - (Costos para Construirlo + Ganancia del Desarrollador) = Valor del Terreno
Así, el precio de tu propiedad es lo que "sobra" después de analizar la viabilidad económica de todo el proyecto.
Imaginemos un lote en un barrio con buen potencial, como Villa Urquiza, donde el Código Urbanístico permite levantar un edificio de varios pisos. El proceso para llegar al valor final tiene tres etapas, que implican cruzar la normativa (qué se puede hacer), el potencial (cuántos metros se venden) y el mercado (a qué precio se venden).
Lo primero es contar con un arquitecto especializado en el Código Urbanístico. Tras estudiar la normativa de la zona, concluye que en ese lote se pueden construir 1.000 m² vendibles. Esto es todo lo que genera ingresos: los departamentos, balcones, y si hay, un local a la calle.
El siguiente paso es investigar el mercado. ¿A cuánto se venden los departamentos a estrenar por ahí? Si el valor promedio en la zona es de US$2.500 por m², la cuenta es directa:
A continuación, hay que descontar cada dólar que se invertirá para levantar el edificio, más la ganancia que busca el desarrollador.
Finalmente, juntamos todas las piezas y aplicamos la fórmula del principio:
US$2.500.000 (Venta) - US$934.000 (Construcción) - US$186.800 (Otros Costos) - US$450.000 (Beneficio) = US$929.200
Ese número, US$929.200, es el precio máximo que un desarrollador serio estaría dispuesto a pagar por ese terreno. Es el valor real del lote desde una perspectiva de negocio.
Este ejercicio nos deja una lección fundamental: el valor de tu lote es el resultado de un análisis financiero y no una opinión o un número arbitrario. Por eso, una tasación tradicional basada en "lo que se pide en la zona" se queda corta y casi siempre es incorrecta. La única forma de saber cuánto vale de verdad tu propiedad es haciendo un estudio de factibilidad que analice su máximo potencial constructivo. Y esa es, precisamente, la base de nuestro trabajo en Factibilidades, donde ofrecemos una evaluación sin compromiso para que averigües el valor real de tu propiedad.
Vender un terreno en la Ciudad de Buenos Aires sin la estrategia correcta es la forma más rápida de perder dinero. Conocer los errores más comunes que vemos cotidianamente es una buena forma de protegerte de una mala venta y también de negociar desde una posición más fuerte.
Este error consiste en ponerle precio a tu lote mirando cuánto pide el vecino. Suena lógico, pero dos terrenos idénticos en tamaño, uno pegado al otro, pueden tener valores completamente distintos.
La razón tiene nombre y apellido: Código Urbanístico. Puede que en tu parcela se pueda levantar un edificio de ocho pisos, pero en la de tu vecino, por una línea invisible que marca la normativa, solo se permita una casa de dos plantas. Su precio de referencia no te sirve para nada. Si lo usás, podrías estar regalando cientos de miles de dólares en potencial constructivo sin darte cuenta.
Otro paso en falso es llamar a una inmobiliaria que no está especializada en terrenos. Lo que suelen hacer es tasar tu propiedad como si fuera una casa para refaccionar o demoler, comparándola con otras casas que se vendieron en el barrio.
Este enfoque deja afuera lo más importante para un desarrollador: los metros vendibles. Una tasación profesional no se fija en lo que hay construido, sino en lo que se puede construir. Es un cambio de mentalidad fundamental que define el precio final de la operación.
Subir tu terreno a los grandes portales inmobiliarios sin una estrategia clara es un tiro en el pie que se llama "quemar la propiedad". Básicamente, la exponés a todo el mundo y alertás a toda la red de desarrolladores al mismo tiempo, pero sin un precio defendido por un análisis técnico serio.
Los compradores profesionales se dan cuenta enseguida cuando un terreno lleva meses publicado, a menudo con cambios de precio sin sentido. Esto genera desconfianza, te debilita para negociar y solo te van a llegar ofertas a la baja. En Factibilidades, en cambio, presentamos la oportunidad de forma controlada y solo a una red de compradores calificados.
Muchísimos propietarios terminan vendiendo por menos de lo que vale su lote simplemente porque no conocen la normativa que lo afecta. Si no sabés lo que significan términos como zonificación, plusvalía urbana o metros construibles, estás negociando en total desventaja.
Un desarrollador, en cambio, tiene un equipo de arquitectos que se estudia el código de punta a punta. Si vos no manejás el mismo nivel de información técnica, es imposible negociar de igual a igual. Después de todo, conocer la ley es la principal herramienta que tenés para defender el valor de tu propiedad.
Por último, un error que puede tirar abajo una negociación casi cerrada: no tener la documentación en orden. Los desarrolladores necesitan moverse rápido y tener seguridad jurídica. Si en medio del due diligence (la etapa de revisión de papeles) aparecen problemas con los planos, los títulos de propiedad o deudas de impuestos, la operación se congela.
Estas demoras generan desconfianza y pueden hacer que el comprador se canse y retire la oferta para buscar otra oportunidad más prolija. Tener toda la carpeta revisada y lista para escriturar desde el día uno demuestra seriedad y acelera muchísimo los tiempos, asegurando que la venta llegue a buen puerto.
Para saber cuánto sale un terreno en Capital Federal, hay que entender que no todos los compradores son iguales. Mientras que una inmobiliaria tradicional está entrenada para venderle a una familia que busca un hogar, vender un terreno a un desarrollador es un juego totalmente distinto. Su lógica, sus necesidades y su forma de mirar una propiedad no tienen nada que ver.
Por eso mismo, una tasación profesional y una estrategia de venta pensada para este tipo de comprador se vuelven una necesidad si querés sacarle el máximo provecho a tu lote. El enfoque tiene que ser técnico y hablarle directamente al inversor inmobiliario.
Una tasación orientada a desarrolladores busca responder cuánto puede llegar a valer una propiedad en función del negocio inmobiliario que se puede construir sobre ese terreno. Por eso, el punto de partida no es el estado del inmueble ni la comparación con ventas vecinas, sino el potencial constructivo que habilita la normativa.
En Factibilidades trabajamos exclusivamente con esta lógica. Entendemos que un desarrollador piensa al revés que un comprador final: primero proyecta qué edificio puede hacer en ese lote, cuántos metros vendibles puede generar y a qué precio se venderán esos metros cuando la obra esté terminada. La tasación, entonces, es el resultado de un cálculo (el método residual que veíamos más arriba).
En general, la diferencia de una tasación profesional está en la profundidad del análisis. Nuestro equipo traduce la normativa y el mercado en un argumento técnico claro y defendible, pensado para alguien que evalúa inversiones todos los días. Además, una vez definido el valor de tu lote presentamos la oportunidad dentro de una red privada de más de 300 desarrolladores y constructoras, lo que nos permite testear y validar el precio en un círculo de confianza.
Hay una forma increíblemente efectiva de convencer a un desarrollador: mostrarle el negocio terminado. En lugar de venderle un pedazo de tierra, le presentás un anteproyecto de arquitectura.
Este documento visual, que puede incluir planos básicos y renders, le permite al inversor visualizar el edificio que podría levantar, qué tipo de unidades vendería y qué rentabilidad podría esperar. Es la forma de traducir el potencial técnico de la tasación en un negocio tangible y muy atractivo.
Maximizar el valor de un terreno no es trabajo para una sola persona. Exige la coordinación de un equipo de especialistas que cubra todos los frentes:
Este enfoque integral garantiza que cada detalle, desde el cálculo de metros hasta la última cláusula del contrato, esté pensado para conseguir la máxima rentabilidad.
Porque el Código Urbanístico puede permitir diferentes alturas, metros construibles o morfologías. Aunque los lotes se vean iguales, la normativa puede habilitar proyectos muy distintos.
Depende del potencial constructivo. En zonas donde se puede construir en altura, venderla como terreno a demoler suele generar un valor mucho mayor que venderla como casa para uso residencial.
Es un impuesto que cobra la Ciudad cuando una norma aumenta el potencial del terreno. El desarrollador lo considera un costo del proyecto y lo descuenta del precio que puede pagar por el lote.
Los tiempos son muy variables, pero si la venta se encara de forma profesional y dirigida, suele ser más rápida que una venta residencial tradicional. El proceso se puede dividir en las siguientes etapas:
Con una estrategia bien armada, un terreno con un precio correcto y los papeles en orden se puede vender en un plazo de tres a seis meses. La clave es tener un valor respaldado por un análisis técnico sólido y llegar a los compradores indicados desde el primer día.
En Factibilidades podemos acompañarte en todo el proceso para que vendas tu terreno en CABA con seguridad, control y la máxima rentabilidad. Si querés saber lo que realmente vale tu propiedad y recibir una oferta seria, hablemos.
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