Suele creerse que el precio de un terreno se mide por su superficie, o por la cantidad de metros cuadrados que posee. Pero el valor de un lote en la Ciudad de Buenos Aires se mide, como nos gusta decir en Factibilidades, por lo que puede llegar a ser o, en otras palabras, por su potencial constructivo.
Si sos propietario en CABA y estás buscando maximizar el valor de tu activo, la siguiente guía te será de mucha utilidad. Vas a encontrar una explicación clara y concreta de cómo los desarrolladores calculan el valor real de un terreno: qué dice el Código Urbanístico, cuántos metros vendibles se pueden generar, qué impacto tiene la plusvalía urbana y por qué dos lotes iguales pueden tener precios muy distintos según su potencial constructivo. Entender lo que sigue a continuación es el primer paso, y el más importante, para cerrar una venta exitosa y rentable.
Para quienes son propietarios, herederos o inversores, entender cuánto vale un lote en Capital Federal es clave para no dejar dinero sobre la mesa. Un análisis apurado y basado solo en comparables de la zona puede llevarte fácilmente a vender tu propiedad muy por debajo de su valor real.
Al contrario, es necesario entender que a un desarrollador inmobiliario no le interesa comprar tierra, sino metros vendibles. Las tasaciones que realizamos en Factibilidades tienen justamente ese objetivo: identificar y poner en valor cada metro vendible de tu parcela. De este modo, revelamos el verdadero potencial del terreno y sentamos las bases de una negociación sólida, con argumentos técnicos que permiten defender su precio real y alcanzar la máxima rentabilidad en la venta.
De hecho, creemos que una tasación que no contempla el potencial constructivo es, sencillamente, una tasación incompleta. El valor máximo de un lote solo se descubre cuando se analiza su capacidad para albergar un nuevo proyecto, teniendo en cuenta la zonificación, la altura máxima y los usos permitidos.
Este enfoque técnico transforma un simple lote en un activo con un enorme potencial de rentabilidad. Para que quede más claro, vamos a desglosar los factores que definen el precio.
Como se puede ver, no se trata de una cuenta simple. Cada uno de estos puntos interactúa con los demás y requiere un análisis profesional. Sin embargo, con la asesoría del equipo de Factibilidades, podés tener la certeza de que estás obteniendo una valoración justa y por lo tanto maximizando la rentabilidad de tu operación.
Para saber cuánto vale un lote en Capital Federal, primero hay que entender su zonificación. Esto está definido por el Código Urbanístico, que básicamente le dice a los desarrolladores qué y cuánto pueden construir en cada terreno de la ciudad.
Este código define dos cosas que le ponen el precio final a tu terreno: los usos permitidos (si se pueden hacer viviendas, locales, oficinas, etc.) y la cantidad total de metros cuadrados que se pueden edificar. Por lo tanto, conocer qué dice el código sobre tu terreno (su zonificación) es el punto de partida de cualquier tasación seria.
El Código Urbanístico de Buenos Aires divide la ciudad en distintas "Unidades de Sustentabilidad". Cada una tiene su propio nombre (como Corredor Alto, Unidad de Sustentabilidad de Altura Alta, Media o Baja) y define reglas muy concretas, incluyendo la altura máxima de un futuro edificio, los retiros obligatorios y otras limitaciones. Para vos, como dueño, estas reglas definen el máximo potencial económico de tu propiedad.
Dentro de toda esta normativa, hay dos conceptos técnicos que son clave para ponerle números al potencial de su terreno:
El FOT es el multiplicador directo del valor. Un lote con un FOT más alto permite construir más metros vendibles, lo que automáticamente lo hace mucho más atractivo y valioso para un desarrollador. De esta forma, un simple cambio en el código que aumente el FOT de su zona puede multiplicar el valor de su terreno de un día para otro, aunque la propiedad siga siendo exactamente la misma.
El error más común es tasar un lote basándose en el precio de las casas o departamentos vecinos ya construidos. Ese método ignora por completo el potencial de desarrollo, que es lo único que le interesa a un comprador que piensa en un proyecto nuevo.
Una inmobiliaria tradicional quizás valúe una casa vieja por su estado y sus metros actuales. En cambio, una tasación técnica, como la que hacemos en Factibilidades, analiza el código para calcular cuántos metros se podrían construir si esa casa se demoliera.
La diferencia entre una valoración y la otra puede ser gigante. Por ejemplo, un lote de 300 m² con una casa de 150 m² podría tener potencial, según su zonificación, para levantar un edificio de 1.200 m². El verdadero valor no está en la casa, sino en esos metros futuros.
Este análisis técnico es la única forma de estar seguro de que no está dejando dinero sobre la mesa. Te permite negociar con fuerza, mostrándole a los compradores no solo un terreno, sino un proyecto viable con una rentabilidad clara.
El potencial constructivo que nos da la zonificación y el FOT es el punto de partida para saber cuánto vale un lote en Capital Federal. Pero para un desarrollador, que es quien va a comprar ese terreno, ese potencial necesita traducirse a otra métrica: los metros vendibles. Estos ya no son los metros totales que se pueden construir, sino aquellos que efectivamente se pueden vender.
Un ejemplo: una cosa es la cantidad de harina que compra un panadero y otra, muy distinta, la cantidad de facturas que puede vender. En el medio, hay un proceso que transforma el potencial en un producto final con un valor real.
Los metros vendibles son justamente eso: la superficie (cubierta y semicubierta) que un desarrollador puede comercializar. Aquí no entran los pasillos, las escaleras, la sala de máquinas ni los amenities. Si bien son indispensables para el proyecto, no generan un ingreso directo. Por eso, al tasar un lote, el cálculo fino de estos metros es absolutamente clave.
Para entender cómo se llega al valor final, pongamos un ejemplo práctico. Imaginemos dos lotes idénticos en superficie, digamos de 300 m², ubicados en la misma cuadra. A simple vista podrían parecer iguales, pero su valor puede ser radicalmente distinto.
Aunque los terrenos son iguales, el Lote B tiene un 50% más de metros vendibles. Para un desarrollador, esto significa un 50% más de ingresos potenciales, lo que justifica pagar un precio considerablemente más alto por ese terreno. Un análisis técnico preciso permite revelar esta diferencia y cuantificarla, dándole al propietario una base sólida para negociar el mejor precio posible.
La plusvalía urbana es un tributo que el desarrollador debe pagarle a la Ciudad por el mayor valor que la normativa le otorga a un lote al permitirle construir más de lo que ya existía. Ahora bien, este costo afecta directamente el cálculo de cuánto vale un lote en Capital Federal, ya que el comprador lo descontará del precio que está dispuesto a pagar.
El cálculo de la plusvalía urbana se basa en la incidencia UVA, un valor de referencia del suelo que fija el Gobierno de la Ciudad para cada zona. Esta incidencia expresa, en términos normativos, cuánto vale cada metro cuadrado de capacidad constructiva adicional que se habilita. Dicho de forma simple:a mayor incidencia UVA, mayor es la plusvalía a pagar; a menor incidencia, menor es ese costo para el desarrollador.
Recientemente, la incidencia UVA tuvo una caída promedio muy fuerte, reducción que además tiene un impacto directo en el costo total de los proyectos inmobiliarios. Para que te hagas una idea de la incidencia de terrenos en CABA, barrios como Almagro pasaron de una incidencia de 421 UVA a 173 UVA, una baja del 59%; mientras que Villa Urquiza cayó de 542 a 290 UVA (−46%). El caso más extremo fue Balvanera, donde la incidencia promedio se desplomó de 299 UVA a apenas 85 UVA, una caída del 71%.
¿Qué implica esto en la práctica? Que hoy, para muchos proyectos, el costo de la plusvalía urbana es significativamente menor que en años anteriores. Esto mejora los números de los desarrolladores, reduce una de las principales cargas asociadas al desarrollo y, en muchos casos, permite pagar un mejor precio por el lote sin afectar la rentabilidad del proyecto.
Quien busca saber cuánto vale un lote en Capital Federal debe saber que la ubicación es uno de los factores determinantes. Buenos Aires no es un mercado inmobiliario uniforme, sino más bien un mosaico de barrios, donde cruzar una avenida puede significar que el precio del metro cuadrado vendible se duplique o incluso se triplique.
¿A qué se debe esta diferencia tan marcada? Influyen la infraestructura, la calidad de los servicios, la seguridad y la cercanía a parques o al subte. Pero para un desarrollador, lo que realmente importa es la demanda que se proyecta en esa zona y el tipo de producto que el barrio es capaz de absorber.
Históricamente, el corredor norte de la ciudad (que incluye barrios como Palermo, Belgrano, Núñez y Recoleta) siempre fue el epicentro que sostuvo la demanda de viviendas premium. No es casualidad que aquí se encuentren los proyectos más ambiciosos y, lógicamente, los lotes más buscados por los grandes desarrolladores.
Esta consolidación se apoya en una infraestructura de primera, una enorme oferta comercial y cultural 24/7, y una percepción de prestigio que seduce tanto a residentes como a inversores. Vender un lote en esta zona es un juego de estrategia pura, donde hay que saber negociar para maximizar el valor frente a la fuerte competencia que existe.
Si bien la incidencia promedio de un lote en CABA ronda los US$450 por metro cuadrado vendible, en el corredor norte, los valores trepan por encima de los US$600 por metro cuadrado, consolidándose como la zona más cara. Por el contrario, en varias zonas del centro y el sur, los números bajan de los US$300, abriendo la puerta a otro tipo de oportunidades.
Más allá de los barrios ya consagrados, ciertas zonas que antes pasaban desapercibidas para los grandes jugadores hoy están en el centro de la escena. Barrios como Chacarita, Villa Crespo, Saavedra o Coghlan se están perfilando como los nuevos polos de desarrollo. ¿Sus cartas de presentación? Buena conectividad, una fuerte identidad barrial y precios del suelo que todavía son competitivos.
Estos barrios “emergentes” ofrecen a los desarrolladores un balance muy atractivo: pueden levantar proyectos modernos, pensados para una demanda más joven, pero con una incidencia del lote más razonable que en el corredor norte. Esto se traduce en productos finales mucho más accesibles, sin tener que resignar ni calidad ni una buena ubicación.
Para un propietario, tener un lote en una de estas zonas en pleno despegue puede ser un verdadero activo estratégico. Una venta bien pensada, en el momento indicado, puede generar una rentabilidad que supere todas las expectativas. Ubicar su terreno en este mapa de valores es, sin duda, el primer paso hacia una venta exitosa.
Saber cuánto vale un lote en Capital Federal es una cosa. Pero convertir ese potencial en el mejor precio posible es completamente distinto. La diferencia entre cerrar un buen trato y uno extraordinario está en tener una estrategia profesional que aborde el proceso desde todos los frentes: el técnico, el comercial y el legal.
Una inmobiliaria tradicional se maneja con comparables de la zona y publicaciones masivas. Nuestro enfoque es radicalmente diferente porque nos especializamos únicamente en terrenos en Capital Federal, con un proceso integral que no deja cabos sueltos. El objetivo es simple: que usted, como propietario, tenga el control y consiga la máxima rentabilidad. Este método se despliega en varias etapas claras, cada una pensada para sumar valor y proteger su inversión:
Todo arranca con un diagnóstico profundo de su propiedad. En Factibilidades, el primer paso es una tasación técnica completamente gratuita, donde nuestro equipo de arquitectos y especialistas analiza:
Con toda esa información, elaboramos un anteproyecto arquitectónico básico. Es un primer boceto, un estudio volumétrico que permite visualizar el edificio que se podría levantar en su lote. Esto transforma un conjunto de datos técnicos en algo tangible, y en una herramienta de venta potente que le muestra al desarrollador el negocio de forma clara y directa.
Una vez que tenemos el "producto" bien definido (tu lote, con su potencial constructivo validado), ponemos en marcha nuestra estrategia comercial. Nos enfocamos sobre todo en llegar al comprador justo, de manera quirúrgica y controlada.
Fase 1: Validación de precio con nuestra red privada
Antes de salir al mercado, movemos la propuesta en un círculo cerrado de especialistas y desarrolladores de máxima confianza. Este primer testeo nos sirve para validar el precio, escuchar opiniones de primera mano y ajustar la brújula si hace falta. Así nos aseguramos de salir con una oferta sólida y realista.
Fase 2: Difusión off-market a más de 300 desarrolladores
Su terreno no se publica en cualquier lado. Lo presentamos de forma exclusiva a través de nuestra plataforma privada, a una red curada de más de 300 desarrolladores activos en CABA. Esta estrategia off-market crea una sensación de oportunidad única y evita "quemar" la propiedad, algo muy común en los portales públicos que termina erosionando el precio. Filtramos a cada interesado para que solo te lleguen ofertas serias de compradores solventes.
Fase 3: Negociación estratégica liderada por expertos
Cuando empiezan a llegar las propuestas, nuestro equipo toma el control. Como hablamos el mismo idioma que los desarrolladores y conocemos sus modelos de negocio, podemos defender el precio con argumentos técnicos sólidos. Nuestro equipo integrado (técnico, comercial y legal) nos permite anticipar problemas, destrabar cuestiones documentales y estructurar la operación (por ejemplo, negociando parte del pago en metros cuadrados futuros) para que obtengas el mayor provecho.
El primer paso es saber, con certeza, cuánto vale su activo. Lo invitamos a solicitar hoy mismo su tasación técnica sin costo. Descubrí el máximo potencial de tu propiedad y dejanos guiarte para convertirlo en la mejor operación posible.
El tiempo de venta depende mucho de la ubicación, del potencial del lote y, fundamentalmente, de la estrategia comercial. Con un método tradicional, un lote puede permanecer en el mercado más de un año. Sin embargo, con nuestro enfoque especializado, los plazos se acortan significativamente. Al validar el precio con un estudio técnico y presentarlo directamente a nuestra red de más de 300 desarrolladores calificados, la mayoría de las operaciones se cierran en un promedio de 4 a 6 meses.
Para iniciar una tasación técnica profesional, lo fundamental es contar con la escritura o un informe de dominio. Con esta documentación, nuestro equipo puede verificar la titularidad, las medidas exactas del terreno y si existe alguna restricción o gravamen. A partir de ahí, podemos comenzar el análisis normativo sin ningún costo para vos.
No, en absoluto. Nuestra tasación técnica es 100% gratuita y sin ningún tipo de compromiso. Es nuestra forma de demostrar el valor que podemos aportar. Incluye un análisis detallado del Código Urbanístico, el cálculo de los metros vendibles, una estimación de la plusvalía y un anteproyecto de arquitectura.
La diferencia es la especialización. Una inmobiliaria tradicional maneja todo tipo de propiedades: departamentos, locales, casas. Nosotros nos dedicamos exclusivamente a terrenos en Capital Federal. Es nuestro único foco. Esto significa que hablamos el mismo idioma que los desarrolladores y podemos presentar tu lote como un proyecto de inversión con números claros y un potencial definido. Nuestra estrategia off-market evita "quemar" la propiedad en portales y protege su valor, generando un clima de negociación mucho más profesional que se traduce en un mejor precio de cierre.
En Factibilidades nos especializamos en transformar el potencial de tu terreno en el mejor negocio posible. Si te gustaría obtener una tasación técnica sin costo para descubrir el verdadero valor de tu propiedad y explorar la posibilidad de vender, estamos a tu disposición.
Maximizá valor, reducí tiempos y olvidate del estrés. Nosotros gestionamos todo. Vos cobrás tranquilo