Vender un terreno en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires puede ser un desafío si no se conocen las estrategias adecuadas para maximizar su valor. La inversión de pozo, una modalidad muy utilizada en el mercado inmobiliario, ofrece la oportunidad de transformar un terreno en un proyecto rentable incluso antes de su construcción.
En este artículo, te explicamos cómo funciona este método desde la perspectiva del propietario, cuáles son los factores clave que determinan el valor de tu lote, y cómo preparar la documentación y los análisis técnicos necesarios para atraer compradores serios.
Si tenés un terreno en Capital Federal, es muy probable que lo veas como eso: una parcela con un valor definido por su ubicación y sus medidas. Pero para un desarrollador inmobiliario, tu lote es la materia prima para un futuro edificio de departamentos u oficinas. La inversión en pozo es justamente el puente que conecta tu activo (el terreno) con la visión de ese desarrollador (el proyecto terminado).
Al vender tu lote para un proyecto de inversión en pozo, su valor real estará atado directamente a la cantidad de metros cuadrados que pueden construirse encima, según lo que dicta el Código Urbanístico de CABA para esa zona. Esta "factibilidad constructiva" es la pieza de información más crítica para el comprador, que hace todas sus cuentas —inversión, costos, ganancia esperada— basándose en esos números.
Para un desarrollador, el valor no está en la tierra en sí, sino en su capacidad para convertirse en un negocio inmobiliario rentable: un lote que permite construir más pisos o más unidades vale, lógicamente, mucho más. Presentar tu terreno con su potencial constructivo ya validado te pone en una posición ideal para capturar el máximo valor posible en la negociación. De esta forma:
La inversión en pozo está mostrando señales de actividad en Buenos Aires en 2025, influenciada por ciertos movimientos en los costos de construcción y en los precios de venta. Según un informe de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), entre agosto y octubre de 2025 el costo de construcción medido en dólares registró una caída de 5,36%. En ese mismo informe se señala que el precio de venta en pozo creció 2,36% en ese lapso.
Un resumen de los elementos, actores y objetivos de una venta de lote orientada a un proyecto desde el pozo en CABA:
En Factibilidades, nos encargamos de todo el análisis técnico y la estructura legal para que, cuando llegue el momento de vender tu terreno en Capital Federal, no dejes un centavo sobre la mesa y consigas el precio más alto que tu propiedad puede realmente generar.
Tomar la decisión de vender tu lote a un desarrollador inmobiliario puede abrirte la puerta a un potencial económico enorme, pero, como cualquier jugada importante, tiene sus riesgos.
Vender tu terreno a un desarrollador es una estrategia potente si buscás maximizar su valor, pero requiere preparación y conocimiento del mercado. Con un análisis sólido y la orientación adecuada, podés convertir tu lote en una operación rentable y segura.
La buena noticia es que los riesgos que mencionamos se pueden manejar con el asesoramiento correcto, que debe garantizar:
Al final del día, con la preparación adecuada y el equipo correcto a tu lado, vender tu lote para una inversión de pozo deja de ser una operación incierta y se convierte en una transacción estratégica y rentable.
El enfoque tradicional de comparar tu lote con propiedades similares o analizar ventas recientes en la zona para darte un precio de mercado funciona bien para casas o departamentos, pero para un terreno en CABA puede ser una mirada corta que deje miles de dólares en el camino.
Nuestro equipo de especialistas hace, en cambio, análisis de factibilidad constructiva, traduciendo la normativa vigente en la cantidad exacta de metros cuadrados vendibles que se pueden levantar sobre tu lote.
Cada parcela en CABA debe obedecer al Código Urbanístico, que dicta qué se puede construir, hasta qué altura, qué usos están permitidos y cuántos metros totales son edificables. Esta es la información que un desarrollador realmente quiere conocer.
Por ejemplo, imaginá dos terrenos idénticos, en el mismo barrio:
A simple vista, parecen valer lo mismo. Pero para un desarrollador, el Lote A vale casi el doble. Una tasación común y corriente podría valorarlos de forma muy parecida, haciéndole perder una fortuna al dueño del Lote A.
Con la estrategia adecuada, vender un lote en Capital Federal puede permitirte obtener el máximo valor posible por tu patrimonio. Nuestro proceso en Factibilidades, que tiene el objetivo de convertir tu lote de una simple parcela de tierra a una oportunidad de negocio irresistible, consiste de las siguientes etapas:
Lo primero que hacemos es un estudio técnico exhaustivo para determinar la factibilidad constructiva de tu propiedad según el Código Urbanístico de CABA.
Con esa información, nuestro equipo de arquitectos desarrolla un anteproyecto sin costo para vos. De esta forma, es posible visualizar de manera concreta el potencial del lote, mostrando qué edificio se puede levantar, cuántos metros vendibles se generan y, en definitiva, cuál es el negocio que un desarrollador ve ahí. Esta puede convertirse en una herramienta de negociación potentísima para demostrar con números el valor real de tu propiedad.
Con el valor de tu lote bien fundamentado en datos técnicos, pasamos a la parte comercial. En lugar de exponer tu propiedad públicamente, activamos nuestra red privada y exclusiva de más de 300 desarrolladores inmobiliarios activos en Capital Federal.
Este enfoque off-market (fuera del mercado tradicional) te da ventajas como:
Nuestro método se basa en el principio de que menos es más. En vez de atraer a cientos de curiosos, nos enfocamos en conectar con unas pocas docenas de compradores serios que entienden el valor que les presentamos y están dispuestos a pagarlo.
Una vez que llegan las ofertas, nuestro trabajo de negociación recién empieza. Con el anteproyecto y el análisis de factibilidad como respaldo, negociamos desde una posición de fortaleza. No hay lugar aquí para percepciones de valor; hablamos sobre datos técnicos y potencial de rentabilidad del proyecto en Capital Federal.
Nuestro objetivo no es solo conseguirte el mejor precio, sino también las mejores condiciones. Esto incluye plazos de pago, cláusulas de seguridad y una estructura de contrato que te dé total tranquilidad.
Al mismo tiempo, nuestro equipo legal interno entra en acción. Se ocupan de revisar toda la documentación, preparar los borradores de los contratos y asegurarse de que cada detalle legal esté resuelto.
La última etapa es el cierre de la operación. Como todo el trabajo técnico y legal se hizo por adelantado, esta fase es fluida y predecible. Nos aseguramos de que la firma se realice sin contratiempos, con todos los papeles en orden y garantizando que recibas tu pago en los términos y plazos acordados.
En resumen, la venta tradicional te pone a competir por precio en un mercado muy amplio. Nuestro método, en cambio, te posiciona como una oferta única y de alto valor para un nicho de compradores calificados en Capital Federal. Nuestro proceso en Factibilidades está pensado para darte control, seguridad y, sobre todo, la certeza de que estás vendiendo tu lote por el mayor valor que el mercado puede pagar.
Antes de siquiera sentarte a hablar con un desarrollador, tener toda la documentación de tu lote en perfecto orden es fundamental. Un expediente completo no solo te ahorra demoras y dolores de cabeza, sino que envía un mensaje muy claro: sos un vendedor serio y esta es una oportunidad sólida.
A continuación, te dejamos la checklist que nosotros mismos abordamos para cada lote que gestionamos en Capital Federal:
Además, si la propiedad viene de una herencia, la sucesión tiene que estar terminada e inscripta. Esto significa que ya tiene que existir la declaratoria de herederos y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Sin este paso, la venta es inviable.
Una vez que la parte legal está despejada, el foco se pone en el potencial real del lote. Esta es la parte del análisis que define el verdadero valor de tu propiedad para una inversión de pozo en Capital Federal, e incluye:
Preparar toda esta documentación con tiempo y de forma prolija te posiciona con una fuerza increíble frente a los desarrolladores. Demuestra que tu oferta es seria, acelera los tiempos de decisión y, al final del día, te ayuda a defender el máximo valor de tu propiedad durante toda la negociación.
Para entender el valor de una buena estrategia de venta, a veces lo mejor es pensar como el comprador. Pongámonos por un momento en los zapatos de un desarrollador inmobiliario en Capital Federal: su negocio es encontrar oportunidades claras y rentables. Cuando un lote llega a sus manos por canales off-market —es decir, fuera del circuito público de portales—, la propuesta cambia por completo.
Así, pasa de ser una propiedad más en un listado interminable a una oportunidad de negocio seleccionada y estudiada. Llega con un análisis de factibilidad bajo el brazo, con la documentación legal pre-revisada y hasta con un anteproyecto que les muestra, de manera clara y directa, el potencial real del terreno.
Este enfoque les ahorra semanas, a veces meses, de trabajo preliminar. En lugar de arrancar de cero, de tener que contratar a sus propios arquitectos para un estudio inicial o de revisar pilas de papeles, reciben un paquete que responde de entrada a las preguntas clave. Esto proporciona:
Para un desarrollador de CABA, un lote presentado profesionalmente, con la tarea ya hecha, es infinitamente más atractivo que una propiedad publicada en un portal sin ningún tipo de información técnica.
En Buenos Aires, la inversión en pozo vuelve a mostrar actividad, apoyada principalmente por la reapertura de créditos hipotecarios. Según datos del Colegio de Escribanos de CABA, en febrero de 2025 se registraron 4.293 escrituras de compraventa, un incremento del 94% respecto al mismo mes del año anterior.
En este contexto, los desarrolladores están más activos, buscando lotes bien presentados y con la documentación completa. Preparar tu terreno de manera adecuada aumenta las probabilidades de recibir ofertas serias y competitivas, transformando tu lote en un activo atractivo dentro del mercado actual.
Si estás pensando en vender tu terreno en CABA, contar con información precisa sobre su valor real es clave para negociar con seguridad. Por eso, desde Factibilidades te ofrecemos una tasación técnica sin costo, que analiza la normativa vigente, los metros vendibles y el potencial constructivo de tu lote. Con este servicio, podés conocer exactamente cuánto puede valer tu terreno y presentar tu oferta con respaldo profesional.
El tiempo puede variar según la ubicación, el tamaño del lote y el interés de los desarrolladores, pero generalmente una operación bien preparada se concreta entre 3 y 6 meses. Contar con un análisis de factibilidad y documentación completa acelera el proceso y atrae compradores serios más rápido.
Tanto el análisis de factibilidad como el anteproyecto arquitectónico y la gestión comercial no requieren poner dinero por adelantado. Más bien, nuestros honorarios se deducen recién del precio final de venta, una vez que la operación está cerrada y vos cobraste. En resumen: si la venta de tu lote en Capital Federal no se concreta, no tenés ningún costo.
No es un impedimento: el lote sigue teniendo potencial constructivo. La tasación técnica considerará el valor del terreno junto con la construcción existente, y los desarrolladores evaluarán si conviene demoler o reciclar la obra. Preparar planos y documentación ayuda a que la venta sea más clara y rápida.
En Factibilidades nos dedicamos a transformar tu terreno en la mejor oportunidad de negocio posible. Si sos propietario de un lote en Capital Federal y estás listo para descubrir su verdadero potencial, contactanos y recibí tu tasación técnica sin costo.
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