Los proyectos en pozo siempre se vieron como una oportunidad de comprar una propiedad a futuro, pagando menos. Pero en el mercado de la Ciudad de Buenos Aires, esa idea ya no funciona como antes. De hecho, esta nueva realidad esconde una oportunidad inmediata y mucho más valiosa para usted como propietario de un lote en Capital Federal.
Hoy, en CABA, nos encontramos con una paradoja muy interesante. Por un lado, la demanda de departamentos en pozo por parte del comprador final se desplomó. Por el otro, el valor de los terrenos bien ubicados en Capital Federal no para de subir. Aunque parezca contradictorio, en realidad es una consecuencia lógica de lo que están viviendo los desarrolladores locales.
La idea de comprar "en pozo" era simple: uno adquiría un departamento antes de que se construyera, a un precio más bajo que el de la unidad terminada. Era una apuesta a futuro. Hoy, ese modelo está en jaque en el mercado porteño. Los costos de construcción suben tan rápido que ese supuesto "ahorro" para el comprador final prácticamente desapareció.
En este nuevo escenario, lo más valioso ya no es el proyecto a futuro, sino la tierra donde se puede construir. Los desarrolladores están buscando activamente lotes en Capital Federal para asegurarse el componente principal de sus proyectos antes de que los costos se les disparen por las nubes. Esto convierte a su terreno en el recurso más escaso y, por lo tanto, el más buscado.
¿Qué significa esto para usted como propietario? Que tiene una posición de poder que quizás no imaginaba. Su lote no es solo un pedazo de tierra; es la materia prima esencial que los constructores porteños necesitan para bajar sus riesgos y hacer viables sus emprendimientos.
La dinámica del mercado de CABA se invirtió por completo: el verdadero valor ya no está en la promesa de un departamento a futuro, sino en la certeza de un lote listo para construir hoy mismo.
Entender este cambio es el primer paso para sacarle el máximo provecho a su propiedad. Justamente, el objetivo de esta guía es darle las herramientas y el conocimiento para que pueda moverse con seguridad en este mercado. En los próximos apartados, vamos a ver en detalle:
Esta guía está pensada para que usted, como propietario en CABA, pueda convertir su terreno en una inversión líquida y rentable, asociándose con un experto que le garantice una operación segura y beneficiosa en Capital Federal.
Durante décadas, la regla de oro en el mercado inmobiliario porteño era clarísima: comprar un departamento "en pozo" era la mejor manera de invertir y ahorrar. Era una jugada inteligente. El comprador se hacía de una propiedad a un costo bastante más bajo que el de una unidad terminada, asumiendo un riesgo a cambio de una ganancia a futuro. Sin embargo, ese paradigma dio un giro de 180 grados.
Hoy, esa idea de que los proyectos en pozo son la opción más económica simplemente ya no corre en Capital Federal. El principal motor de este cambio tan profundo es el aumento constante, y a veces impredecible, de los costos de la construcción. Este factor, por sí solo, desarmó por completo la estructura de precios del sector.
Para entenderlo mejor, hagamos una analogía. Comprar en pozo antes era como encargar un auto directo de fábrica con un precio de lista cerrado y muy conveniente. Uno sabía que al final del proceso iba a pagar menos que en la concesionaria.
Ahora, es como encargar ese mismo auto, pero con una cláusula que le permite a la fábrica ajustar el precio final según lo que cuesten las piezas y la mano de obra, que no paran de subir. De repente, podrías terminar pagando más por ese auto encargado que por uno idéntico que ya está en el salón de ventas, listo para llevar.
Esto es exactamente lo que está pasando en CABA. El metro cuadrado de un proyecto en desarrollo, con costos abiertos y fluctuantes, muchas veces termina superando el precio de un departamento a estrenar, cuyo costo de construcción se fijó en el pasado.
Este cambio de escenario no es una simple fluctuación, es una inversión total de la lógica del mercado porteño. El comprador final, que lo que busca es seguridad y previsibilidad, ahora ve mucho más atractivo y seguro comprar una propiedad terminada.
Para tomar dimensión de esta transformación, basta con mirar las cifras. La inversión de la lógica histórica es un quiebre total: en noviembre de 2023, las unidades terminadas eran un 4% más caras que las de pozo. Para 2025, la brecha no solo se cerró, sino que se amplió al 5% a favor de las unidades a estrenar (US$ 2.906/m²) frente a las de pozo (más de US$ 3.000/m²). ¿La causa? Costos de construcción que se triplicaron en cinco años.
La demanda refleja esta realidad. Apenas un 2% de los compradores busca activamente proyectos en pozo en Capital Federal, priorizando unidades usadas que ofrecen una ventaja económica de entre el 31% y 38%. Si querés profundizar en estos números, podés leer el análisis completo sobre la caída en la demanda de proyectos en pozo.
Toda esta dinámica del mercado tiene una consecuencia directa y muy positiva para vos, como propietario de un lote en Capital Federal. Si el riesgo y el costo más grande de un desarrollo se mudaron a la etapa de construcción, ¿cuál es el activo más seguro y valioso para un desarrollador? Sin ninguna duda, la tierra.
Los constructores necesitan achicar la incertidumbre como sea. La única forma de lograrlo es asegurar el componente inicial del proyecto —el lote— a un valor claro y definido desde el día uno. Tu terreno, con su potencial constructivo, se convierte en el ancla que les permite planificar en un entorno tan volátil.
El verdadero valor ya no está en la promesa de un departamento futuro, sino en la certeza de un lote listo para construir hoy. Entender esta inversión de la lógica es el primer paso para darte cuenta de que tenés en tus manos el activo más buscado del panorama inmobiliario porteño actual. Tu oportunidad no es esperar a que el mercado vuelva a cambiar, sino capitalizar el valor inmediato y estratégico de tu propiedad.
El mercado inmobiliario de Buenos Aires vive un momento particular. Si lo vemos como un rompecabezas, hay varias piezas que hoy encajan de una manera muy clara: los costos para construir se fueron a las nubes, la demanda de proyectos en pozo se desplomó y, como consecuencia directa, el valor de los lotes bien ubicados se revalorizó de una forma que no veíamos hace tiempo.
En este nuevo escenario, su terreno en CABA ya no es solo un pedazo de tierra. Se convirtió en el activo más buscado y estratégico del mercado. Es la pieza fundamental que los desarrolladores necesitan para poder arrancar un nuevo proyecto con un mínimo de previsibilidad en un entorno tan volátil.
La viabilidad de cualquier desarrollo inmobiliario depende, en gran medida, de sus costos. El índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO) funciona como un termómetro, y sus últimas mediciones encendieron todas las alarmas en el sector. Cada vez que este índice sube, los constructores se ven obligados a ser mucho más cuidadosos y selectivos con sus inversiones.
Esto tiene una consecuencia inmediata. Para que un proyecto cierre, el desarrollador necesita tener bajo control la mayor cantidad de variables posibles. Y resulta que el costo del lote es una de las pocas que puede fijar desde el día uno, a diferencia de los materiales y la mano de obra, que no paran de fluctuar. Por eso, asegurarse un buen terreno en CABA se transformó en su prioridad número uno.
En un mercado donde construir es cada vez más caro y riesgoso, la tierra con potencial constructivo definido no es solo un componente más del proyecto; es el ancla que le da estabilidad a toda la inversión.
La incertidumbre económica y los precios en alza modificaron drásticamente las reglas de juego. La idea de invertir "en pozo", con la promesa de una entrega lejana y costos finales que son una incógnita, perdió casi todo su atractivo. Hoy, lo que manda es la seguridad.
Los compradores buscan la tranquilidad de una unidad usada o a estrenar, donde el precio está cerrado y la entrega es inmediata. Es una elección lógica. Este cambio masivo de preferencia vació la demanda de los proyectos en pozo, dejando a los desarrolladores con un desafío enorme: ¿cómo se inician nuevos emprendimientos si su principal fuente de financiamiento —la preventa— está tan debilitada?
La respuesta es simple: tienen que apostar por proyectos más chicos, más seguros y con costos iniciales muy controlados. Y es acá donde su lote en Capital Federal entra en escena como la solución ideal.
Si usted es propietario de un terreno en Capital Federal, el mensaje es contundente. La estrategia inteligente no es sentarse a esperar que la demanda de pozos vuelva a aparecer. La verdadera oportunidad es capitalizar ahora mismo el activo más valioso y escaso del mercado: su lote.
El costo de construcción en dólares para proyectos en pozo en CABA se disparó, acumulando un aumento del 105% desde octubre de 2023. Para ponerlo en perspectiva, edificar hoy cuesta casi el triple que hace cinco años. Esto encareció de tal manera el valor de las unidades en desarrollo que hoy son las más caras del mercado, con un promedio de US$ 3.056 por m², un 38% más que los departamentos usados.
Para entender mejor por qué el mercado del "pozo" perdió atractivo, miremos los números.
Esta tabla muestra la diferencia de precios actual entre distintos tipos de propiedades, evidenciando por qué los proyectos en pozo han perdido su atractivo económico.
Fuente: Zonaprop, mayo 2024.
Como se ve, el comprador final no tiene incentivos para asumir el riesgo de un proyecto en pozo cuando puede comprar algo terminado por mucho menos. Y esto nos lleva a la conclusión clave:
En resumen, la dinámica actual ha creado una alineación de intereses perfecta. Los desarrolladores en CABA necesitan su lote para mitigar riesgos, y usted tiene la llave para desbloquear el máximo valor de su propiedad en un momento ideal.
En un mercado donde la tierra en Capital Federal es un activo cada vez más codiciado, vender su lote exige una estrategia que vaya más allá del clásico anuncio inmobiliario. Ya no se trata de publicar y esperar a que lleguen ofertas. El camino es otro: un proceso metódico, pensado para conectar su propiedad con la demanda más calificada de CABA y, así, asegurar el máximo valor posible.
La ruta que proponemos se aleja de la exposición masiva para centrarse en un método directo, controlado y mucho más eficaz. Para lograrlo, nuestro sistema se apoya en tres pilares fundamentales que, en conjunto, convierten la venta de un lote en una operación estratégica de alto rendimiento, especialmente en el contexto de los proyectos en pozo.
El primer paso para maximizar el valor de su lote no es ponerle un precio de mercado, sino entender su verdadero potencial. Una tasación tradicional, basada en la ubicación y los precios de la zona, solo muestra una parte de la foto. Para un desarrollador, el valor real de su terreno está en lo que se puede construir sobre él.
Por eso, nuestra metodología arranca con una tasación técnica exhaustiva. Este análisis no se queda en la superficie; se sumerge en las complejidades del Código Urbanístico de CABA para descubrir el potencial oculto de su propiedad.
Con este enfoque, el precio de partida deja de ser una estimación para convertirse en un dato sólido, fundamentado en el negocio real que su lote representa para el mercado de Capital Federal.
Una vez que conocemos el valor real, pasamos al segundo pilar: la estrategia comercial. Publicar un lote en portales masivos puede atraer muchas miradas, pero la mayoría no se convierten en ofertas serias. Peor aún, la sobreexposición suele generar desconfianza y presiones para bajar el precio. Por eso, implementamos una estrategia de venta off-market, es decir, fuera del mercado tradicional.
Este método consiste en presentar su propiedad de forma directa y confidencial a una red de potenciales compradores, previamente seleccionados y calificados. En lugar de esperar que el comprador indicado lo encuentre, nosotros se lo llevamos directamente.
Vender off-market no es vender en secreto, es vender con inteligencia. Se trata de generar una competencia controlada entre los jugadores más relevantes del mercado de CABA, aquellos que tienen la espalda financiera y la experiencia para cerrar una operación de esta magnitud.
Nuestra red incluye a más de 300 desarrolladores y constructoras que están buscando activamente oportunidades en CABA. Al presentarles su lote como una propuesta exclusiva, creamos un clima de negociación mucho más favorable, donde las ofertas son serias y están alineadas con el potencial constructivo que ya validamos. Esto nos permite explorar a fondo el mercado de emprendimientos inmobiliarios en CABA sin quemar el valor de su propiedad.
El último pilar es crucial: garantizar que todo el proceso, desde la primera oferta hasta la firma final, sea seguro, transparente y eficiente. La venta de un lote para un desarrollo inmobiliario en Capital Federal tiene complejidades legales y documentales que, si no se manejan con experiencia, pueden poner en riesgo su patrimonio.
Nuestro equipo legal interno se ocupa de cada detalle, asegurando que sus intereses estén protegidos en todo momento.
Este enfoque integral le ofrece un camino claro y profesional. Desde la valoración técnica inicial hasta el cierre seguro, cada paso está diseñado para convertir el potencial de su lote en la máxima rentabilidad, protegiendo su legado y su inversión en la Ciudad de Buenos Aires.
Vender un lote en Capital Federal a una desarrolladora es, sin duda, una de las decisiones financieras más importantes que va a tomar. Antes de siquiera considerar una oferta o firmar un papel, es fundamental que usted, como propietario, tome las riendas del proceso. ¿Cómo? Haciendo las preguntas correctas. Me refiero a esas que van mucho más allá del precio final y que realmente blindan su patrimonio.
Para darle una mano en esta etapa clave, armamos una lista de puntos que no puede pasar por alto. No es un simple formalismo, es su principal herramienta de negociación. Manejar estas preguntas le va a permitir medir la seriedad de una propuesta, entender los riesgos y, al final del día, cerrar el mejor trato posible, no solo en plata, sino también en seguridad.
La negociación arranca mucho antes de hablar de números. Empieza por entender a fondo el activo que tiene en sus manos. Un desarrollador serio ya hizo un análisis milimétrico de su terreno; es vital que usted maneje esa misma información para sentarse a la mesa en igualdad de condiciones.
Sobre la valuación de su propiedad, tiene que preguntar:
La oferta más alta no siempre es la mejor. Una propuesta sólida se respalda con un análisis técnico transparente y detallado del potencial de su lote. Eso le demuestra que la desarrolladora hizo los deberes y está valorando su propiedad con precisión.
El "cómo" se arma la operación es tan importante como el "cuánto". Las propuestas pueden ser muy distintas: desde una compraventa de toda la vida hasta acuerdos más complejos. Entender cada opción es fundamental para cuidar su inversión.
Asegúrese de dejar bien en claro estos puntos:
Al final de cuentas, le está confiando el futuro de su patrimonio a alguien. Tiene que estar 100% seguro de la capacidad y la trayectoria de la empresa que está del otro lado de la mesa. La espalda financiera y la reputación del desarrollador son su principal red de seguridad.
No tenga vergüenza de investigar y preguntar sin filtro:
Manejar estas preguntas con seguridad le va a dar el control de la situación. Así se asegura de que la transacción sea profesional, segura y, sobre todo, que maximice el valor de su legado.
A lo largo de esta guía, hemos desarmado el nuevo rompecabezas de los proyectos en pozo en Buenos Aires. El tablero de juego cambió para siempre, y con él, las reglas sobre dónde está el verdadero valor y cuál es la movida más inteligente para los dueños de tierra en Capital Federal.
Las ideas clave son pocas, pero pesan. Por un lado, la lógica de precios se dio vuelta por completo: construir es tan caro que comprar "en pozo" dejó de ser sinónimo de oportunidad, enfriando el interés del comprador final. Por otro, esta misma situación convirtió a su lote en la pieza más valiosa y buscada del tablero, el activo que los desarrolladores porteños necesitan para anclar sus proyectos en un mar de incertidumbre.
La ventana para capitalizar el valor real de su propiedad no está en un futuro lejano; está abierta de par en par en este preciso momento. Quedarse esperando una hipotética reactivación del mercado "en pozo" en CABA es apostar con el activo más importante que tiene, una jugada riesgosa que puede terminar licuando su rentabilidad.
La decisión más segura y rentable hoy es transformar ese activo pasivo —su lote— en capital líquido. Y para hacerlo bien, asegurando el máximo retorno posible, es crucial tener a su lado un socio que conozca cada rincón de este mercado y sepa cómo navegarlo.
En vez de cargar con los riesgos de un desarrollo a futuro, la jugada maestra es pasarle ese riesgo a otro y capturar hoy el valor máximo de su tierra. Su patrimonio se merece una estrategia que achique la incertidumbre y agrande los resultados.
Sabemos perfectamente que vender un lote en Capital Federal es una decisión enorme, muchas veces atada a la historia y al patrimonio de una familia. Por eso, el proceso tiene que ser transparente, profesional y, por encima de todo, seguro. El siguiente paso es muy simple y no lo compromete a nada.
Lo invitamos a conversar con nosotros para obtener una tasación técnica completa de su lote, sin costo alguno. Piense en esta consulta como el primer movimiento clave para proteger y multiplicar el valor de su patrimonio en el mercado tan competitivo de Capital Federal. Permítanos mostrarle, con números en la mano, el verdadero potencial que tiene su propiedad.
Vender un lote en Capital Federal es una decisión importante y, lógicamente, genera un montón de preguntas. Para ayudarlo a navegar este proceso con más seguridad, compilamos las inquietudes más comunes que nos plantean los propietarios, con respuestas directas y claras que refuerzan lo que vimos hasta ahora.
La respuesta corta es: ahora. La razón es simple: el valor de los lotes en CABA hoy está por las nubes gracias a una necesidad muy concreta de los desarrolladores. Con los costos de construcción tan altos, necesitan tierra con un potencial constructivo claro y seguro para minimizar riesgos.
Si uno se pone a esperar a que la venta de proyectos en pozo repunte, corre el riesgo de que la rentabilidad baje. Si los costos de construir siguen subiendo, la viabilidad de nuevos proyectos cae y, con ella, el interés por su lote.
Hoy, la tierra en Capital Federal es el activo más seguro para un desarrollador. La oportunidad está en aprovechar esa demanda ahora, antes de que el tablero de juego cambie otra vez.
Una tasación inmobiliaria tradicional mira su lote como una foto del presente. Se basa en la ubicación y en a cuánto se vendieron propiedades parecidas por la zona. Es útil, pero se queda corta para el mercado de CABA.
Lo que nosotros hacemos es una tasación técnica, que es más como una radiografía del potencial de negocio de su terreno. Nos metemos de lleno en el Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires para definir con exactitud:
Esta información es la que determina el verdadero valor máximo que un desarrollador está dispuesto a pagar por un lote en Capital Federal.
Para nada, es justo al revés. Una venta "off-market" bien manejada es un proceso casi quirúrgico. En lugar de publicar su lote en todos los portales y que lo vea todo el mundo, lo presentamos de forma directa y confidencial a nuestra red de más de 300 desarrolladores calificados, gente con la que ya trabajamos y sabemos que tiene espalda para comprar en CABA.
Este enfoque evita que la propiedad se "queme" en el mercado y genera una competencia sana y controlada entre compradores serios. El resultado casi siempre es una mejor oferta y condiciones más ventajosas para usted. De hecho, piense que la demanda de proyectos en pozo se desplomó en CABA, pasando de un 5% de las búsquedas en 2023 a apenas un 2% en 2025. Puede leer más sobre esta tendencia del mercado inmobiliario para entender por qué una venta estratégica de la tierra es clave en este momento.
En Factibilidades, nuestro único objetivo es que usted obtenga el máximo valor por su lote en CABA, con la tranquilidad y el control que una operación así requiere. Contáctenos para recibir una tasación técnica sin cargo y descubrir el verdadero potencial de su propiedad.
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