El mercado de real estate en Buenos Aires suele analizarse a partir de precios promedio por barrio, operaciones recientes y valores por metro cuadrado. Sin embargo, este enfoque omite una variable decisiva: qué se puede construir realmente en cada terreno según el Código Urbanístico.
En una ciudad donde dos lotes en misma cuadra pueden tener valores radicalmente distintos, entender el potencial constructivo es la clave para interpretar el valor real de una propiedad. En este artículo explicamos por qué el análisis de factibilidad se volvió una herramienta central para quienes compran, venden o invierten en real estate en Buenos Aires.
Si sos dueño de un terreno en la Ciudad de Buenos Aires y estás buscando maximizar su valor, conviene tener en cuenta que no estás vendiendo únicamente metros cuadrados de tierra. La forma de obtener el mejor precio posible por tu lote es poner sobre la mesa una oportunidad de negocio para un desarrollador inmobiliario, que ofrecerá un monto acorde a la rentabilidad que él pueda obtener de ese proyecto.
Mientras que una inmobiliaria tradicional podría tasar tu lote comparándolo con un tres ambientes que se vendió en la misma cuadra, el potencial real se calcula analizando el Código Urbanístico de CABA para saber exactamente qué puede construirse en esa parcela.
Dado que los desarrolladores no compran una cierta cantidad de metros cuadrados sino capacidad para edificar, uno de los errores más comunes de los propietarios es aceptar una tasación que no analiza los metros cuadrados vendibles que habilita la normativa. Ahí es donde se deja dinero sobre la mesa.
Comprender esta diferencia es el primer paso para proteger tu patrimonio y cerrar un trato justo.
El valor de un terreno en el mercado de real estate de Buenos Aires surge de una lectura técnica precisa que la mayoría de los propietarios no tiene por qué manejar, pero que los desarrolladores sí.
El Código Urbanístico de CABA es complejo, cambia con frecuencia y admite múltiples interpretaciones según la tipología del lote, la zona, las alturas permitidas, los retiros, los usos y las condiciones particulares de la parcela. Un error de lectura o una estimación “aproximada” puede traducirse en cientos de miles de dólares de diferencia en el precio final de venta. Por eso, negociar sin un análisis técnico previo deja al propietario en una posición de clara desventaja frente a compradores profesionales.
Además, una estrategia profesional no se limita a decir qué se puede construir, sino a traducir esa información en valor económico. Implica calcular metros cuadrados vendibles, evaluar escenarios de proyecto y entender qué tipo de desarrollo resulta más atractivo para el mercado actual. De ese modo, el terreno deja de presentarse como un activo pasivo y pasa a mostrarse como una oportunidad concreta de negocio, con números claros y defendibles.
En Factibilidades, nuestra estrategia está pensada para maximizar el valor del lote y fortalecer tu posición como propietario en la negociación. Incluye:
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En el mercado del real estate en Buenos Aires, el Código Urbanístico es el marco que define, de manera concreta, qué puede hacerse en ese lote y, por lo tanto, cuánto vale para un desarrollador profesional.
El código establece límites muy precisos sobre usos, alturas, retiros y volumetría, y esas variables son las que un desarrollador transforma en metros cuadrados vendibles. Ignorar esa información suele traducirse en tasaciones imprecisas y precios de venta por debajo del potencial real del terreno.
La zonificación define el tipo de tejido urbano admitido en cada parcela. En términos simples, indica si en ese lote se puede construir vivienda, comercio, oficinas o una combinación de usos, y también fija la escala del desarrollo posible.
El Código Urbanístico organiza la ciudad en distintas áreas con criterios de altura y densidad. Algunas zonas admiten edificios bajos, otras permiten mayor altura, y otras funcionan como corredores donde la capacidad constructiva es significativamente mayor. Esta diferencia no es menor, ya que dos terrenos con la misma superficie pueden tener valores muy distintos solo por estar ubicados en zonas con distintas categorías normativas.
Ciertas categorías resultan especialmente atractivas para desarrolladores inmobiliarios por el volumen y tipo de proyecto que permiten. Entre las más relevantes se encuentran:
Si la zonificación nos dice qué se puede construir, la capacidad edificable nos dice cuánto. Este concepto, que designa el volumen total de construcción que se permite en tu terreno, es lo que más influye en el precio final.
El cálculo de la capacidad edificable incluye, entre otras cosas:
Por eso, asumir que dos lotes del mismo tamaño valen lo mismo suele ser un error. Si el Código Urbanístico permite construir 7 pisos en uno y solo 3 en el otro, sus valores pueden tener una diferencia de más del 50%.
En síntesis, una mayor capacidad edificable genera más metros vendibles, y eso impacta directamente en el precio que un desarrollador está dispuesto a pagar.
Una vez que entendemos el potencial constructivo de tu lote en Capital Federal, el próximo paso es preparar todo para una venta limpia y sin sorpresas. En el mercado de real estate en Buenos Aires, el primer paso es tener la documentación en orden desde el día cero.
Un desarrollador que está evaluando invertir millones en un proyecto necesita certezas, y la primera de todas es la seguridad jurídica. Es por esto que un lote con la documentación incompleta o desactualizada es una red flag que puede espantar a las mejores ofertas. Los siguientes documentos son la base de cualquier operación de venta de un lote en CABA:
Contar con un equipo legal que se anticipe y gestione esta documentación desde el inicio es clave. Nuestros abogados, integrados al equipo de venta, se ocupan de revisar los papeles, optimizar los tiempos y brindar una seguridad invaluable tanto para el vendedor como para el comprador.
Publicar tu lote en los portales masivos no siempre es el mejor camino para conseguir el precio más alto. De hecho, muchas veces puede ser contraproducente. Presentar una propiedad en el mercado abierto sin un plan es como llevar un activo de gran valor a una feria de usados: atrae a muchos curiosos, pero a pocos compradores serios, y la tendencia es siempre negociar a la baja.
En el competitivo mundo del real estate en Buenos Aires, existe una alternativa mucho más inteligente y profesional: la venta off-market. Este método consiste en conectar tu terreno directamente con una red exclusiva y calificada de desarrolladores, convirtiendo la venta en una especie de subasta privada donde solo participan los jugadores más interesados y con mayor capacidad de compra.
El objetivo de una estrategia off-market es generar una competencia controlada entre los mejores compradores para llevar la oferta final a su máximo potencial. Así, creamos un entorno de exclusividad y urgencia que juega a tu favor como propietario.
Nuestro proceso en Factibilidades se apoya en tres fases:
Un método integral como el nuestro, liderado por profesionales que conocen el mercado de Buenos Aires, elimina por completo la incertidumbre. El propietario sabe en cada momento qué está pasando y por qué, con la confianza de que cada decisión que tomamos es para defender y maximizar el valor de tu patrimonio.
Si estás listo para conocer el potencial constructivo de tu terreno, contactanos y solicitá tu tasación técnica sin costo.
Para el propietario, el costo inicial es cero. No se paga la tasación técnica ni el anteproyecto. Solo cobramos un porcentaje si la venta se concreta, alineando nuestro interés con maximizar el valor del terreno.
Si bien cada terreno es único y el mercado de Capital Federal tiene sus propios ritmos, nuestra metodología off-market está pensada para acelerar los tiempos de forma notable. Un proceso bien estructurado, con toda la documentación en regla y un valor de venta validado técnicamente, suele cerrarse en un plazo de 3 a 6 meses.
Es una situación común. Nos encargamos de resolver sucesiones, planos desactualizados y cualquier tema legal a través de nuestro equipo de abogados, para que el lote salga al mercado ordenado y sin riesgos jurídicos.
Para descubrir el verdadero potencial de su propiedad con una metodología que protege tu patrimonio y maximiza su rentabilidad, contactá a Factibilidades. Te ofrecemos una tasación técnica sin costo para que des el primer paso hacia una venta inteligente en Capital Federal. Obtené tu tasación profesional acá.
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