Conocer el valor del metro cuadrado de un terreno en Buenos Aires es fundamental para venderlo al mejor precio. No se trata solo de comparar con otros lotes en la zona: su precio depende de factores legales, técnicos y de mercado que afectan su potencial constructivo. En este artículo, explicaremos cómo se determina el valor de un terreno y qué estrategias aplicar para negociar de manera efectiva.
Aplicar la misma lógica que usarías para tasar una casa o departamento es el error más común que se comete a la hora de vender un lote en Capital Federal. En Factibilidades, creemos que el verdadero valor del terreno no está definido por su superficie actual, sino por la cantidad de metros cuadrados que un desarrollador tiene permitido construir y vender allí.
Determinar el potencial edificable de un terreno, implica tener en cuenta las variables que le importan a quien comprará el lote: el desarrollador inmobiliario. Pensar de esta manera resulta en una operación realmente rentable para muchos propietarios.
Para llegar al máximo valor de tu terreno, nuestro equipo utiliza un doble enfoque:
Este método se conoce como tasación técnico-comercial y es la única manera de conocer el precio máximo que podés solicitar por tu terreno.
Como se puede observar, ignorar el potencial constructivo es como vender un auto de lujo al precio de un modelo base solo porque no se revisaron sus especificaciones completas. Al final del día, el precio justo para tu lote lo define el proyecto más rentable que se pueda levantar sobre él.
Para descubrir el valor del metro cuadrado de un terreno en Capital Federal, en Factibilidades usamos un método de tasación técnico-comercial que nos permite llegar a un precio de venta realista y fundamentado. Veamos cada aspecto (el técnico y el comercial) con mayor profundidad:
El primer paso para tasar un lote es un estudio técnico a fondo. El objetivo de este estudio es determinar cuántos metros se pueden construir en tu propiedad, según el Código Urbanístico de la Ciudad. Los puntos clave que analizamos en esta etapa son:
Este análisis nos da un número clave: el valor de incidencia del suelo. Esta cifra nos dice qué porción del precio de venta final de un departamento corresponde al costo del terreno y es, sin dudas, la columna vertebral de toda la tasación.
Una vez que sabemos qué se puede construir, debemos analizar si existe interés en construirlo. De nada sirve tener un potencial técnico increíble si no hay desarrolladores interesados en invertir en esa zona y en ese tipo de proyecto.
Aquí es donde entra en juego nuestra red de contactos y el conocimiento de la estrategia off-market, que consiste en comunicarnos directamente con los desarrolladores que operan en tu barrio para entender qué buscan y cuánto están dispuestos a pagar.
Este proceso nos permite responder preguntas como
Combinar un análisis técnico sólido con una validación comercial es la única forma de llegar a una tasación precisa. Si querés entender mejor todos los factores que influyen en el precio, podés consultar nuestro artículo sobre cuánto vale un terreno en Argentina, donde explicamos esto con mucho más detalle.
El valor del metro cuadrado de un terreno no depende solo del tamaño. Hay varios factores clave que pueden aumentar o reducir significativamente su precio, y conocerlos es esencial para negociar de manera efectiva. Entre los principales se destacan:
El Código Urbanístico de CABA dicta qué se puede construir, hasta qué altura y para qué usos se puede destinar cada parcela. En este sentido, un simple cambio de zonificación puede llegar a duplicar el valor de un terreno casi de la noche a la mañana, sin que su superficie haya cambiado en lo más mínimo.
Cada tipo de zonificación permite distintos niveles de construcción y usos, afectando directamente el valor del terreno:
Conocer la zonificación de tu terreno y cómo el Código Urbanístico regula su construcción es fundamental para calcular su valor real. Lo que marca la diferencia entre un lote común y uno altamente rentable no es únicamente la superficie actual, sino más bien los metros cuadrados que se pueden construir y desarrollar.
La ubicación de un terreno en la Ciudad es un factor determinante en su valor. Cada corredor geográfico refleja diferencias históricas en inversión, desarrollo y demanda que afectan directamente cuánto puede pagar un desarrollador por un lote, incluso si el potencial constructivo es similar.
Por ejemplo, en barrios del Norte, como Recoleta o Palermo, los terrenos suelen alcanzar valores altos debido a la consolidación del mercado y la alta demanda de vivienda. En contraste, zonas del Sur, como Villa Soldati o Villa Riachuelo pueden presentar precios mucho más bajos.
Aunque todos los corredores pueden ofrecer oportunidades según el proyecto, esta disparidad histórica y geográfica explica por qué la ubicación macro influye tanto en el precio de un terreno: no solo determina la demanda sino también la incidencia del suelo, es decir, la porción del valor total de venta de un proyecto que corresponde al terreno.
Además de la normativa y la ubicación, hay otros elementos del entorno inmediato que van a influir en el precio de tu terreno:
Cada uno de estos detalles aporta a la tasación final. Un análisis profesional los considera todos, asegurándose de que conozcas el precio máximo que podés pedir por tu propiedad.
Para entender cuánto vale realmente el metro cuadrado de un terreno en Buenos Aires, debemos pensar como un desarrollador. Ellos no ven un simple lote, sino el potencial de un edificio terminado.
Su método para tasar la tierra se conoce como “análisis residual”, y consiste en partir del precio de venta final de los departamentos que se podrían construir. Desde ahí, comienzan a restar todos los costos del proyecto, quedando al final de esa cuenta lo que estarán dispuestos a ofrecer por el terreno.
Ahora bien, saber cuánto vale tu terreno es el punto de partida. Pero para convertir ese potencial en dinero, hace falta una estrategia pensada por y para terrenos en Capital Federal:
En Factibilidades, hemos pulido un proceso de cuatro fases que nos permite vender terrenos de forma segura, en el menor tiempo posible y al mejor precio que el mercado esté dispuesto a pagar.
Este proceso integral es nuestra garantía para que puedas vender con la tranquilidad de estar en buenas manos. Si estás listo para empezar y querés conocer el valor máximo de tu terreno, solicitá hoy tu tasación gratuita. Del resto nos encargamos nosotros.
No hay un plazo único, pero con una estrategia profesional se pueden acortar mucho los tiempos. Desde la tasación inicial hasta la firma, una venta bien planificada puede durar, en nuestra experiencia, entre 4 y 8 meses. Todo depende de la documentación, la demanda en el barrio y la complejidad de la negociación.
No. En Factibilidades, ofrecemos la tasación inicial de tu terreno sin costo ni compromiso, para que puedas conocer de manera confiable su valor real según el potencial constructivo y la demanda actual del mercado.
Sí, en CABA los terrenos baldíos pagan tanto ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) como un impuesto específico llamado "Contribución Territorial por Baldío". El objetivo de este impuesto es incentivar a que se construya y no se dejen lotes vacíos sin uso. Por eso, tener un terreno sin edificar representa un costo fijo anual que no hay que subestimar.
Para un desarrollador, una casa antigua no suma valor. Al contrario, es un costo de demolición que va a restar de su oferta. Lo que hacemos es estimar el precio de venta en función de los metros cuadrados que permite construir la normativa, y a ese total se le descuenta lo que costaría demoler y limpiar el terreno.
En Factibilidades, nos especializamos en transformar el potencial de su lote en la máxima rentabilidad posible. Nuestro equipo puede acompañarte en todo el proceso de venta: comenzá hoy obteniendo una tasación profesional y gratuita de tu terreno en CABA.
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