Si sos propietario y tenés un terreno en la Av. Alicia Moreau de Justo, seguramente sabés que está situado en una de las zonas más valorizadas de Buenos Aires, con fuerte demanda tanto residencial como comercial. Esta ubicación ofrece potencial de alta valorización en el largo plazo y diversas opciones de explotación (venta, alquiler residencial de lujo, alquiler de oficinas, desarrollo mixto).
En este artículo, analizamos la factibilidad inmobiliaria de terrenos ubicados sobre la Av. Alicia Moreau de Justo con el objetivo de darte una forma clara de dimensionar el potencial real de tu lote, identificar restricciones normativas y evaluar alternativas de desarrollo acordes al perfil de la zona.
Puerto Madero es un barrio de lujo con demanda residencial y comercial, conocido por su urbanización moderna, edificios de alta gama, oficinas corporativas, hoteles de primer nivel y gastronomía premium. Es considerado uno de los distritos con mayor valor por metro cuadrado de Argentina y Latinoamérica.
La Av. Alicia Moreau de Justo es una de las avenidas principales del barrio, paralela a los diques y frente al Río de la Plata. La gran parte de las propiedades sobre esta avenida combina uso residencial, profesional y comercial de alta calidad, ya que en el barrio hay una mezcla de usos y alta demanda en esos segmentos.
Con un gran potencial de valorización, Puerto Madero atrae inversiones inmobiliarias por su crecimiento y proximidad estratégica al centro porteño. Las propiedades allí suelen mantener o incrementar su valor con el tiempo (especialmente si tienen vista al río, seguridad y amenities modernas).
Ahora bien, no todos los terrenos en Puerto Madero se leen de la misma manera: la localización exacta, los usos admitidos y el perfil de la traza urbana inciden directamente en su precio y en las oportunidades de desarrollo posibles. Por eso, el primer paso es analizar qué potencial constructivo tiene hoy un terreno sobre la Av. Alicia Moreau de Justo y qué factores explican esa valorización.
Las tasaciones tradicionales (de esas que se limitan a comparar precios de la zona) se quedan cortas, ya que miran lo que el terreno es, en lugar de lo que puede llegar a ser. Pero si lo que estás buscando es maximizar el valor de un terreno en la Av. Alicia Moreau de Justo, lo mejor es apuntar a los grandes jugadores del mercado: los desarrolladores inmobiliarios.
En general, ellos se fijan en la cantidad de metros cuadrados que la normativa permite construir (y, por supuesto, vender): es decir, no compran un terreno únicamente por sus metros cuadrados de superficie, sino que tienen en cuenta una diversidad de factores que determinan la rentabilidad de un futuro proyecto en el lugar.
En este sentido, para saber cuánto vale un lote en Capital Federal, es necesario determinar su zonificación, la normativa que lo regula y los metros construibles. Esto permite ofrecer una oportunidad de inversión concreta y rentable para los potenciales compradores.
En Factibilidades trabajamos justamente haciendo cálculos de rentabilidad de este tipo, que influencian enormemente en el precio que un desarrollador está dispuesto a pagar por un terreno.
El verdadero factor determinante del valor de un terreno es lo que legalmente se puede construir sobre él. En otras palabras: al comprar un terreno, un desarrollador inmobiliario está comprando el derecho exclusivo de apropiarse de una renta futura, que dependerá de la cantidad de valor que pueda extraerse de ese espacio a través de la construcción y el uso, todo lo cual está definido jurídicamente.
La normativa urbana (el Código Urbanístico de CABA) dicta cuánta superficie se puede edificar, qué usos están permitidos y con qué intensidad puede explotarse el suelo. Al hacerlo, determina cuánta riqueza puede ser capturada por quien controla ese punto del espacio.
Por eso dos parcelas físicamente idénticas en la misma zona pueden tener precios radicalmente distintos. Si la normativa permite construir 10 pisos en una y solo 3 en la otra, el primer lote valdrá muchísimo más para un inversor. Más aún: en Capital Federal, la diferencia de valor entre dos lotes vecinos puede superar el 300% dependiendo exclusivamente de su zonificación.
Factores como la altura máxima, los usos permitidos (residencial, comercial, mixto) y los retiros obligatorios dictan cuántos metros cuadrados vendibles puede llegar a tener un proyecto, y por lo tanto cuánto estará dispuesto a pagar un desarrollador. Entender esto es clave para negociar en igualdad de condiciones y darse cuenta por qué un análisis técnico como el nuestro va mucho más allá de una tasación tradicional basada en comparables.
La siguiente tabla ilustra cómo la normativa urbana (zonificación) impacta directamente en los metros vendibles y el valor potencial de un lote en CABA:
Nuestro equipo de arquitectos y especialistas desglosa cada una de estas variables. Determinamos con exactitud los metros vendibles y sentamos así las bases para una negociación sólida y transparente. Este es el primer paso para asegurar que recibas el máximo valor posible por tu terreno en Buenos Aires.
Si tenés un terreno con el potencial de uno ubicado en la Av. Alicia Moreau de Justo, el camino de la venta tradicional simplemente te hace perder dinero. Colgar un cartel de "Se Vende" y esperar a que suene el teléfono es la receta perfecta para atraer especuladores y perder tiempo.
Para recibir ofertas de alguien que verdad entienda y esté dispuesto a pagar por el potencial constructivo de un terreno en esta ubicación, es necesario contar con una estrategia sólida. En Factibilidades trabajamos con una estrategia off-market, pensada para maximizar tu rentabilidad y conectarte con el corazón del mercado inmobiliario de Buenos Aires.
Este enfoque evita la sobreexposición del mercado abierto, que casi siempre termina en un desgaste de negociaciones con curiosos o compradores sin la espalda financiera necesaria. Nosotros podemos conectar tu lote de forma directa y confidencial con quienes sí tienen el interés y la capacidad real para levantar un proyecto de tal magnitud en Capital Federal.
Para que un terreno se transforme en una oportunidad real dentro del mercado de emprendimientos inmobiliarios en CABA, Factibilidades sigue un proceso estructurado, compuesto de las siguientes fases:
La base de cualquier operación exitosa es preparar de antemano toda la documentación necesaria, incluyendo:
Sin una carpeta de documentación completa, el proceso se puede empantanar muy fácil. Lo que parece un detalle menor, como una sucesión sin terminar, un embargo antiguo o una pequeña diferencia entre los planos y la construcción real, puede frenar totalmente una negociación, demorando todo o, peor aún, sembrando desconfianza y tirando abajo una venta que parecía cerrada.
En Factibilidades, sabemos que estos temas legales y administrativos son tan importantes como los metros construibles del lote. Por eso tenemos un equipo legal propio, dedicado a adelantarse y solucionar estos problemas. Nuestro trabajo es hacer una auditoría completa de los papeles para identificar y resolver cualquier obstáculo antes de que se convierta en un dolor de cabeza.
En Factibilidades combinamos tecnología de punta, análisis de datos y un equipo de expertos para maximizar el valor de tu propiedad en Capital Federal. Abordamos cada operación desde una mirada técnica, comercial y legal integrada, con un único objetivo: transformar el potencial constructivo de tu lote en el mejor resultado económico posible. Nuestra metodología se apoya en los siguientes pilares:
Si sos propietario de un terreno en la Av. Alicia Moreau de Justo o en cualquier otro punto de la ciudad, podemos ayudarte a tomar decisiones con información sólida y un enfoque profesional. Contactanos y solicitá una tasación técnica sin costo.
Un proceso off-market bien gestionado es notablemente más ágil que una venta tradicional. La razón es simple: no perdemos tiempo con curiosos ni con ofertas que no van a ninguna parte. Al contrario, presentamos la oportunidad a una red selecta de compradores calificados, es decir, desarrolladores e inversores que ya están en la búsqueda activa de terrenos con potencial en CABA y que entienden perfectamente el valor de los metros construibles.
La plusvalía urbana es el valor extra que gana un terreno por decisiones del gobierno o mejoras en el entorno. Por ejemplo, si el Código Urbanístico cambia y de repente en tu lote se permite construir más pisos, el valor de la propiedad aumenta. Nuestro trabajo es calcular ese valor "oculto" para que se vea reflejado en la oferta final que recibas.
Una venta off-market evita la sobreexposición, reduce el margen de negociación a la baja y posiciona el lote como una oportunidad exclusiva. Es más rentable porque presentar el terreno directamente a desarrolladores calificados genera una competencia sana que mejora drásticamente el precio y las condiciones de cierre.
Si el terreno está en medio de una sucesión, la venta requiere que los herederos estén declarados y el inmueble adjudicado o autorizado judicialmente. Nuestro equipo legal acompaña el proceso sucesorio y prepara la documentación para que, una vez regularizado, la operación pueda concretarse sin demoras.
Nuestro equipo se especializa en transformar la complejidad del mercado inmobiliario en una oportunidad clara y rentable para vos. Si sos dueño de un terreno en Capital Federal, te invitamos a descubrir su verdadero potencial. Solicitá una tasación técnica sin costo en Factibilidades.
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