Recibir un lote como herencia en Capital Federal es, sin duda, una oportunidad financiera importante. Pero para poder vender un lote heredado, el primer paso ineludible es poner los papeles en regla. Esto significa iniciar el proceso de sucesión hasta obtener la declaratoria de herederos. A diferencia de una casa o un departamento, el verdadero valor de su terreno no está en lo que se ve, sino en lo que se puede construir sobre él. Ese potencial constructivo es el dato clave que define su precio en el competitivo mercado de CABA.
Heredar un terreno en la Ciudad de Buenos Aires puede parecer, a primera vista, un camino largo y lleno de burocracia. Sin embargo, con la guía adecuada, se convierte en una de las oportunidades de inversión más interesantes que pueda tener. En un mercado tan específico como el de Capital Federal, la clave para sacarle el máximo jugo a este activo familiar no está en una tasación tradicional, sino en entender a fondo qué permite construir la normativa vigente.
Un departamento vale por sus metros cuadrados existentes, pero un lote vale por los metros cuadrados futuros que se pueden edificar. Este potencial lo definen factores muy técnicos que una inmobiliaria convencional suele pasar por alto o, directamente, desconocer:
No darle importancia a estos detalles es el error más común y, lamentablemente, el más caro. Muchos herederos terminan aceptando ofertas basadas en tasaciones superficiales y pierden una porción enorme del valor real que les dejaron. Contar con un análisis técnico profesional, enfocado exclusivamente en el mercado de Capital Federal, no solo te dice cuántos metros vendibles se pueden construir, sino que se convierte en tu mejor carta para negociar.
Una tasación técnica seria, que incluya un anteproyecto de arquitectura, es la única forma de defender el precio de venta frente a los desarrolladores e inversores de CABA, que son quienes realmente compran este tipo de activos.
Conocer el potencial exacto de su lote le da el control de la situación y le permite negociar con total seguridad, apoyado en datos duros y no en especulaciones. Este conocimiento es crucial, sobre todo para entender cómo encaja su propiedad dentro de los distintos emprendimientos inmobiliarios en CABA. El objetivo es uno solo: transformar ese terreno heredado en la mayor liquidez posible, honrando su verdadero valor y protegiendo el patrimonio de la familia.
Para poder vender un lote heredado en Capital Federal, lo primero es lo primero: tener los papeles en regla. Antes de siquiera pensar en tasaciones, compradores o estrategias de venta, el camino legal tiene que estar completamente despejado. Este recorrido siempre arranca con la sucesión, un trámite judicial que es la única vía para que los bienes de una persona fallecida pasen formalmente a nombre de sus herederos.
Grábese esto a fuego: sin sucesión, no hay venta posible en CABA. Aunque sea el único heredero y tenga las llaves del terreno en la mano, para la ley, el dueño sigue siendo quien ya no está. El objetivo de todo este proceso es conseguir un documento fundamental: la declaratoria de herederos.
Imagínese la declaratoria de herederos como el documento que lo habilita a jugar. Es una resolución de un juez que dice, en criollo, "estas personas son las que tienen derecho a recibir los bienes". Sin ese papel, no es nadie a nivel legal para disponer del lote. Es la prueba irrefutable de que es el nuevo titular.
Para conseguirla, sí o sí necesita un abogado especializado en sucesiones en Capital Federal. Él se va a encargar de presentar todo en el juzgado, lo que incluye:
Recién cuando el juez firma la declaratoria, tiene luz verde para empezar a pensar en la venta. Es un hito que transforma un derecho "en el aire" en una titularidad concreta y transferible.
Esta es la situación más habitual. Lo más probable es que herede el lote junto a sus hermanos, primos o sobrinos. Cuando esto ocurre, la ley crea lo que se conoce como un condominio forzoso. En pocas palabras, todos son dueños de una partecita del terreno, pero nadie es dueño de un pedazo físico en particular.
Para vender, la regla de oro es que todos los herederos tienen que estar de acuerdo. El consenso es el camino más rápido, barato y sano. Si uno solo se opone a la venta, la operación se traba y puede terminar en un juicio de división de condominio, un proceso largo, caro y que genera un desgaste familiar enorme.
Un consejo de años en este rubro: siéntense a hablar. Pongan las cartas sobre la mesa y definan un objetivo común antes de sacar el lote al mercado. Un acuerdo claro sobre el precio y las condiciones evita conflictos que solo demoran la venta y le quitan valor a lo que recibieron.
Una vez que tienen la declaratoria de herederos en la mano, no hace falta esperar a inscribir el lote a nombre de todos en el Registro de la Propiedad Inmueble para recién después venderlo. Por suerte, existe una figura legal muy común en Capital Federal llamada venta por tracto abreviado, que le ahorra meses de trámites y bastante dinero.
¿Cómo funciona? Es muy simple. El día de la escritura, el escribano realiza dos actos en uno:
Todo se hace de una sola vez, en la misma escritura. Es una solución brillante que beneficia a todos. A ustedes, como vendedores, les permite cobrar el dinero muchísimo más rápido. Y al comprador le da la tranquilidad de que está adquiriendo una propiedad con los papeles impecables, directamente de sus legítimos dueños. Es la herramienta clave para hacer eficiente el proceso de vender un lote heredado y no dejar que el dinero quede atrapado en la burocracia.
Una vez que el laberinto legal de la sucesión está encaminado, llega el momento clave que define la rentabilidad de toda la operación: la tasación. Pero mucho cuidado, porque al vender un lote heredado en Capital Federal, el método tradicional de valoración inmobiliaria no solo es insuficiente, sino que puede hacerle perder una fortuna.
El verdadero valor de su terreno no reside en sus metros cuadrados de superficie. Reside en su potencial constructivo.
Este concepto, definido por el Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires, es la piedra angular que diferencia una tasación amateur de un análisis técnico profesional. Y es, sin dudas, su principal herramienta para negociar el mejor precio posible.
Una inmobiliaria tradicional suele tasar un lote comparándolo con otros vendidos en la misma cuadra, basándose únicamente en el valor por metro cuadrado de tierra (U$S/m²). Este enfoque ignora por completo la variable más importante: ¿cuántos metros cuadrados se pueden vender una vez que se construya un edificio allí?
La tasación técnica profesional, en cambio, se enfoca en descifrar la normativa para calcular los metros cuadrados vendibles. Este análisis implica estudiar en detalle:
El resultado de este estudio es un número concreto: la cantidad de metros cuadrados que un desarrollador puede construir y luego vender. Ese dato es el que realmente le interesa al comprador y el que fija el precio máximo que estará dispuesto a pagar.
Imaginemos dos lotes idénticos en superficie en Capital Federal: 8,66 metros de frente por 30 metros de fondo. Uno está en Villa Urquiza, en una zona clasificada como Corredor Alto, y el otro en Villa del Parque, en una zona de Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja.
Una tasación tradicional podría darles valores similares por metro cuadrado de tierra. Sin embargo, un análisis técnico revelaría que en el lote de Villa Urquiza se pueden construir 2.000 m² vendibles, mientras que en el de Villa del Parque solo se permiten 600 m². La diferencia en el valor final del terreno es, simplemente, abismal.
El valor no está en la tierra, sino en el potencial que el Código Urbanístico le asigna. Comprender esto es pasar de una posición pasiva a tener el control total de la negociación.
Esta diferencia demuestra por qué es un error fatal aceptar una oferta sin antes haber realizado un estudio de factibilidad completo. Nuestra experiencia nos indica que, con un análisis correcto, el valor de un lote en CABA puede llegar a ser hasta un 40% o 50% superior al de una tasación inmobiliaria estándar. Si le interesa profundizar, hemos detallado más sobre cuánto vale un lote en Capital Federal y los factores que inciden en su precio.
Para que quede más claro, la diferencia entre una tasación inmobiliaria generalista y un análisis técnico especializado en CABA es fundamental. No son lo mismo y el resultado puede cambiar drásticamente el dinero que termine recibiendo.
Como ve, si su comprador es un desarrollador, solo le va a interesar la columna de la derecha. Ir a negociar con los datos de la izquierda es como ir a una carrera de autos con una bicicleta.
El concepto final que cierra el círculo es la incidencia. Este término técnico representa cuánto del valor de un futuro departamento terminado corresponde al costo del terreno. Los desarrolladores de Capital Federal calculan cuánto están dispuestos a pagar por su lote basándose en este porcentaje.
Si no conoce su potencial constructivo, no puede calcular la incidencia real. Y si no conoce la incidencia, no tiene forma de saber si la oferta que le hacen es justa o si lo están subvalorando.
Una tasación técnica profesional no solo le dice cuántos metros se pueden construir, sino que también estima la incidencia correcta para la zona, dándole un rango de precio fundamentado y totalmente defendible.
El mercado de terrenos en CABA está en un momento muy dinámico. Los terrenos heredados en zonas premium han visto un incremento significativo en su valor. Un informe reciente destaca que Recoleta lidera con cotizaciones de hasta USD 700 por m² de incidencia, seguida de barrios muy demandados como Belgrano, Palermo y Núñez. Con un promedio interanual de precios de venta de departamentos que subió un 11% en la ciudad y 1.634.000 m² autorizados para construcción en 2022, el contexto es ideal para liquidar herencias con especialistas que entiendan la normativa. Puede leer más sobre estas tendencias del mercado de terrenos en CABA en Infobae.com.
Con la sucesión encaminada y el valor real de su lote sobre la mesa, llega el momento clave: decidir cómo va a convertir ese potencial en dinero contante y sonante. Cuando se trata de vender un lote heredado en Capital Federal, no todos los caminos llevan al mismo destino ni ofrecen los mismos resultados. La elección que haga ahora va a definir tanto la rentabilidad final como el tiempo que le llevará cerrar la operación.
Cada método tiene su propia lógica y se ajusta a distintas necesidades. Vamos a analizar las tres opciones principales que tiene como heredero en Capital Federal, desglosando lo bueno y lo malo de cada una para que tome una decisión informada.
Este es el camino más transitado, el que casi todos conocen. Llama a una inmobiliaria del barrio, publican el lote en los portales de siempre y cuelgan un cartel. Aunque parece la opción más directa, la realidad es que para un lote con potencial constructivo en CABA, suele ser la menos efectiva. Le explicamos por qué.
La gran desventaja es que la inmobiliaria tradicional, por lo general, no tiene la especialización técnica para valorar y comunicar el verdadero potencial del terreno. Su red de contactos está armada para vender departamentos y casas a familias, no para llegar a los desarrolladores e inversores, que son los que realmente le pueden sacar el jugo a su lote. Esto casi siempre termina en:
Otra opción sobre la mesa es el remate público. Puede sonar tentador si su única prioridad es la velocidad y conseguir liquidez ya mismo, sin importar mucho el precio final. Sin embargo, si lo que busca es maximizar el valor del patrimonio familiar, esta rara vez es la mejor jugada.
En una subasta, el lote sale con un precio base muy por debajo de su valor real para atraer a la mayor cantidad posible de interesados. Si bien la competencia puede hacer subir el precio, es casi imposible que llegue al máximo potencial que podría obtener en una negociación privada y bien pensada.
Lamentablemente, en CABA es común que las herencias vacantes (sin herederos conocidos) terminen en remates públicos. Por ejemplo, datos del Banco Ciudad muestran que solo en mayo de 2023 se subastaron 8 inmuebles de este tipo, incluyendo lotes, con precios base que arrancaban en apenas US$23.700. Este mecanismo, aunque es una salida, demuestra la importancia de que los herederos tomen las riendas para evitar una venta forzada y proteger el legado familiar. Puede ver más sobre estos casos en la nota sobre remates de propiedades sin herederos en Clarín.com.
Para un lote con potencial constructivo en Capital Federal, la estrategia más rentable, segura y discreta es, sin duda, la venta off-market a una red de desarrolladores. Este es un modelo que en Factibilidades hemos perfeccionado a lo largo de los años, y que básicamente invierte el proceso tradicional para potenciar el resultado.
En vez de publicar el lote a los cuatro vientos, trabajamos de forma quirúrgica, contactando directamente a los compradores que realmente importan. El proceso funciona así:
Este enfoque protege el valor de su lote porque evita la sobreexposición pública, que siempre genera desgaste y presiones para bajar el precio. En esencia, conectamos su oferta directamente con la demanda más calificada de Capital Federal, lo que acelera los tiempos y garantiza una negociación de igual a igual.
Al vender un lote heredado con una estrategia off-market, no solo va a obtener un mejor precio. También va a tener mucho más control sobre todo el proceso. Tendrá la tranquilidad de saber que su propiedad está siendo evaluada por quienes entienden su verdadero valor y están dispuestos a pagarlo, transformando lo que podría ser un trámite engorroso en una operación financiera exitosa y transparente.
Llegar al cierre de la venta es una gran noticia, pero para que el resultado sea el que espera, es clave entender qué parte del dinero acordado se va a ir en cubrir los costos de la operación. Cuando se trata de vender un lote heredado, tener un mapa claro de los impuestos y gastos le permite calcular su ganancia neta real. Y lo más importante: le evita sorpresas desagradables el día de la escritura.
Toda operación de compraventa en Capital Federal tiene una estructura de costos bastante definida. Conocerla de antemano le da control y transparencia. Vamos a desglosar cada uno de los ítems que tiene que considerar en su presupuesto final.
Al transferir una propiedad, el Estado siempre participa a través de impuestos específicos. Lo que le va a tocar pagar depende de un dato fundamental: cuándo compró el lote la persona de quien heredó. Según esa fecha, le corresponde uno de dos impuestos.
Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI): Este es el impuesto "viejo". Si el lote fue adquirido por el familiar fallecido antes del 1 de enero de 2018, la venta está alcanzada por el ITI. Es una alícuota fija del 1,5% sobre el valor de venta que figura en la escritura. Ojo, aunque para viviendas existe la chance de eximición por reemplazo, esto casi nunca aplica a la venta de un lote.
Impuesto a las Ganancias Cedular: Este es el régimen "nuevo". Si el lote fue adquirido a partir del 1 de enero de 2018, en lugar del ITI se paga Ganancias. La alícuota es mucho más alta, del 15%, pero no se calcula sobre el total. Se aplica sobre la ganancia real, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición original, ajustado por un índice oficial. El cálculo es más complejo, pero grava la utilidad, no el monto total de la operación.
El dato clave es la fecha de adquisición original del lote. El escribano tiene la obligación de verificar esto para calcular el impuesto correcto y evitar que le retengan dinero de más. Es un punto que no se puede pasar por alto.
Además de estos, casi siempre va a encontrar el Impuesto de Sellos. Este grava la firma del contrato de compraventa. En CABA, la alícuota es del 3,6% sobre el valor de la operación. Lo habitual y la costumbre del mercado es que este impuesto se divida por partes iguales entre comprador y vendedor, por lo que a usted le tocaría pagar el 1,8%.
Más allá de los impuestos, una parte importante de los gastos se la llevan los honorarios de los profesionales que hicieron posible todo. Tenerlos claros desde el día uno es fundamental para no llevarse una desilusión con el número final.
Los principales son:
Honorarios del escribano: Por lo general, los gastos más grandes de la escritura los paga el comprador. Sin embargo, como vendedor, tiene su parte. Normalmente le corresponde pagar los costos de tramitación de certificados y, si se utiliza el tracto abreviado para escriturar, la inscripción de la declaratoria de herederos.
Honorarios del abogado de la sucesión: El abogado que llevó adelante todo el proceso sucesorio tiene derecho a sus honorarios, que se calculan como un porcentaje del valor de los bienes de la herencia. Este costo se suele saldar con el dinero de la venta y se deduce del monto que reciben los herederos.
Comisión del especialista en lotes: Corresponde a los honorarios del profesional inmobiliario por toda la gestión de venta. En el mercado de Capital Federal, esta comisión suele moverse entre el 3% y el 4% del valor de cierre de la operación.
Por último, hay algunos gastos más chicos pero igual de necesarios. Uno de los más importantes es la gestión del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI). Este es un trámite obligatorio ante la AFIP para todas las operaciones que superan un monto que se actualiza periódicamente. Es su responsabilidad, como vendedor (o de su representante), tramitarlo antes de la firma.
También tiene que contemplar el costo de los certificados registrales y catastrales que el escribano pide para asegurarse de que el lote está "limpio" de deudas, embargos o inhibiciones. Son montos menores en comparación con los impuestos y honorarios, pero suman al total de egresos.
El momento actual del mercado es muy interesante. La compraventa de lotes en CABA muestra una recuperación notable, con un crecimiento interanual que superó el 40% en diciembre, según análisis del experto José Rozados. Barrios como Palermo, Belgrano y Villa Urquiza lideran la oferta, generando un contexto ideal para quienes heredaron una propiedad de este tipo. Hoy se necesitan 3,3 salarios RIPTE en dólar MEP para comprar un metro cuadrado, una cifra que impulsa la demanda de inversores y le abre una gran oportunidad para cerrar una operación rentable. Puede ver el análisis completo del mercado inmobiliario en YouTube para entender mejor el panorama.
Al final de un proceso tan complejo, es natural que queden preguntas en el tintero. Aquí vamos a responder, sin vueltas, las dudas más comunes que nos plantean las familias cuando nos confían la venta de su lote en Capital Federal. Son las mismas preguntas que seguramente se está haciendo ahora mismo.
Es un clásico y, lamentablemente, una de las situaciones que más puede complicar la venta. La ley es clara: para poder transferir el lote, se necesita la firma de todos los herederos. Si uno solo se niega, la operación se frena en seco.
Ante este bloqueo, hay dos caminos posibles.
Un consejo de años de experiencia: agoten siempre la vía del diálogo. A veces, una mediación con un profesional imparcial puede destrabar la situación, encontrando un punto de acuerdo que preserve tanto el patrimonio como la relación familiar.
Desde que se inicia la sucesión hasta que el dinero está en la cuenta, un plazo realista en Capital Federal, si todo fluye sin mayores contratiempos, es de aproximadamente un año.
Este tiempo se divide en dos grandes etapas:
No, y este es un punto clave. No se puede firmar la escritura final, pero sí se puede avanzar con toda la parte comercial mucho antes. En cuanto se obtiene la declaratoria de herederos, ya es posible firmar un boleto de compraventa y recibir un anticipo considerable.
¿Cómo se logra esto? Gracias a una figura legal llamada tracto abreviado.
Es un mecanismo que simplifica enormemente las cosas. Permite que, en el mismo acto notarial, el lote se inscriba a nombre de los herederos y, en el mismo instante, se transfiera al comprador. Así se evita una doble inscripción en el Registro de la Propiedad, ahorrando tiempo y costos para todos.
La diferencia es gigante, no es un matiz. Radica en dos cosas: cómo se valora la propiedad y a quién se le ofrece.
Una inmobiliaria tradicional va a tasar su lote por lo que es hoy: un terreno vacío. Lo compara con otros terrenos similares de la zona y lo ofrece a su cartera de clientes, que en su mayoría buscan casas o departamentos terminados.
Un especialista en lotes, en cambio, valora su terreno por su potencial: lo que se puede construir sobre él.
El resultado es simple: un precio de venta significativamente más alto y un cierre mucho más rápido, porque la propiedad se le presenta directamente a quien la está buscando.
En Factibilidades sabemos que vender un lote heredado va más allá de una simple transacción. Es gestionar un legado. Nuestro equipo lo acompaña en cada paso, desde la tasación técnica que revela el verdadero valor de su propiedad hasta el brindis final, garantizando una operación transparente y el mejor resultado económico posible.
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