Vender un terreno en Capital Federal no es lo mismo que vender una casa o un departamento. Su valor depende de factores técnicos como la normativa urbana, el potencial constructivo y el perfil del comprador, además de las condiciones del mercado.
Tomar decisiones sin información precisa puede traducirse en meses de espera, subvaluación del lote o negociaciones desfavorables. En este artículo te contamos todo lo que necesitás saber para vender tu terreno con máxima rentabilidad: qué documentación y estudios son clave, cómo evitar errores comunes y cómo un enfoque profesional puede marcar la diferencia entre una venta cualquiera y una operación estratégica.
Para saber cuánto vale un lote en Capital Federal no hay que fijarse únicamente en su tamaño o ubicación, sino en el potencial constructivo que permite la normativa vigente y los factores que influyen en su desarrollo. Estos elementos deben estar presentes de antemano para tasar correctamente la propiedad y negociar con desarrolladores, constructoras e inversores que analizan lotes desde una perspectiva técnica.
En general, los factores que determinan el valor real de un terreno incluyen:
En este sentido, las tasaciones convencionales (que usualmente se basan en comparar precios por metro cuadrado de la zona) se quedan cortas. En Factibilidades, entendemos que el verdadero precio de tu propiedad lo dicta lo que se puede construir en ella.
El valor de tu terreno está dictado por el Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires, que define la capacidad edificable de cada parcela en CABA. Para vender tu terreno con la máxima rentabilidad posible, es conveniente contar con un profesional especializado que sepa transformar las reglas del Código en un número concreto y defendible, basado en los metros cuadrados vendibles que tu lote puede generar. Este es el único dato que le importa a un desarrollador.
Imaginemos dos terrenos idénticos de 10 metros de frente por 30 de fondo (300 m²), ubicados en el mismo barrio de Capital Federal. Una tasación tradicional les pondría un precio muy parecido, mientras que el análisis profundo que implica una tasación técnica podría mostrar diferencias sustanciales:
Aunque la superficie es la misma, el Lote B puede generar cinco o seis veces más metros vendibles que el Lote A. Este es el tipo de análisis que evita subestimar el valor de tu propiedad y asegura que el precio refleje su verdadero potencial de desarrollo.
Contar con la documentación del lote organizada desde el inicio facilita todo el proceso de venta y da confianza a los compradores. Una carpeta completa debe incluir:
Algunas situaciones legales pueden demorar la venta o complicar la negociación si no se abordan de manera anticipada. Entre los casos más frecuentes se encuentran:
Cada uno de estos escenarios tiene un impacto directo en la documentación que presentamos. Por ejemplo, un terreno en sucesión requiere la declaratoria de herederos junto con la escritura; un lote con varios dueños necesita firmas de todos los titulares; y un terreno con gravámenes requiere certificados actualizados que prueben que los embargos o hipotecas fueron cancelados.
Una vez que se tiene el valor técnico del lote y toda la documentación en orden, el siguiente paso es definir cómo llevarlo al mercado. Publicar un aviso en portales masivos puede parecer la opción más rápida, pero en la práctica es una estrategia riesgosa para terrenos en Capital Federal. Exponer un activo de alto valor a cualquier interesado genera consultas superficiales, ofertas poco serias y, con el tiempo, erosiona la percepción del precio de la propiedad.
Lo que proponemos es un enfoque planificado, diseñado para llegar directamente a los compradores indicados y proteger el valor del lote. Consta de las siguientes etapas:
Antes de salir al mercado, nos aseguramos de que el precio sea realista. En Factibilidades hacemos esto presentando el lote, junto con su estudio de factibilidad y anteproyecto, a una red seleccionada de desarrolladores activos en CABA.
Este proceso permite:
Con el precio validado, el siguiente paso es presentar la propiedad de manera directa y confidencial. Nuestro enfoque off-market incluye más de 300 desarrolladores y 5.000 colegas del sector, evitando que el lote “se queme” en portales públicos.
De esta forma, protegemos la confidencialidad de la operación y generamos un sentido de exclusividad que incentiva ofertas serias. Los compradores perciben la propiedad como una oportunidad limitada y valiosa, lo que acelera la toma de decisiones y permite negociar desde una posición sólida.
El mercado porteño refuerza la relevancia de esta estrategia. En 2025, se registraron 69.461 escrituras de compraventa en CABA, ubicando al año entre los cinco mejores de las últimas tres décadas. En este escenario, la demanda de desarrolladores por terrenos con potencial constructivo verificado es alta y urgente.
Los proyectos off-market les ahorran tiempo de análisis y reducen riesgos: desde Factibilidades reciben una propuesta con tasación técnica clara, documentación completa y un anteproyecto que ilustra el potencial del lote. Esto hace que puedan evaluar la inversión con datos objetivos, evitando regateos basados en percepciones o supuestos.
Recibir la primera oferta por tu terreno en Capital Federal es apenas el inicio de la negociación. Al evaluarla, no te quedes solo con el número. También es importante analizar:
En Factibilidades, llegamos a esta etapa con un análisis técnico del lote y toda la documentación organizada. Esto nos permite interpretar la oferta desde una posición de control y defender el valor de tu propiedad. Si la primera oferta no refleja tus expectativas, podemos hacer una contraoferta respaldada por datos concretos: metros vendibles, zonificación y potencial constructivo. Así se negocia de manera firme pero estratégica, sin ceder puntos clave y asegurando condiciones claras para ambas partes.
Una vez acordadas las condiciones, el proceso se formaliza en tres etapas:
Nuestro equipo de abogados y contadores supervisa cada paso, verifica cláusulas, gestiona riesgos legales y asegura que la operación cumpla con la normativa vigente, garantizando que la venta se cierre de forma segura y con claridad sobre el resultado económico.
Si querés conocer el potencial constructivo de tu terreno, solicitá hoy tu tasación técnica sin compromiso. No hay costos para vos a menos que concretemos la venta.
Una venta off-market bien planteada es notablemente más ágil que publicarlo en portales. Al presentar el lote con el estudio de factibilidad ya listo a una red curada de desarrolladores en Capital Federal, eliminamos las idas y vueltas innecesarias. Con todo en orden, el proceso de negociación y cierre suele moverse en un rango de 60 a 90 días.
Por la venta de tu terreno, tenés que pagar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) si lo compraste antes del 1 de enero de 2018, o el Impuesto a las Ganancias si la compra fue posterior. Conviene que un contador revise tu caso para calcular el impacto exacto.
Sí, se puede vender sin problemas, pero la declaratoria de herederos tiene que estar inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal. Sin esa inscripción, la venta es legalmente imposible. Adelantarse a este trámite es crucial para no frenar la operación justo cuando aparece un comprador interesado.
En Factibilidades nos especializamos en la venta de terrenos y lotes exclusivamente en Capital Federal. Podemos analizar el potencial de tu terreno y crear una estrategia comercial para alcanzar la máxima rentabilidad posible.
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